Одностороннее расторжение договора аренды: основания и примеры из судебной практики

Главное в статье:

• приводятся примеры споров по одностороннему расторжению договора аренды.

Расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (п. 1 ст. 420 ГК).

В случае отсутствия согласия обеих сторон на прекращение договорных отношений ГК устанавливает основания для одностороннего расторжения договора, как общие для всех договоров, так и специальные для расторжения договоров аренды.

Так, любой договор (в т.ч. договор аренды) может быть расторгнут по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 420 ГК):

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Обратите внимание!

Расторжение договора по одностороннему требованию возможно только по решению суда, если иное не предусмотрено самим договором аренды или законодательством.

Существенное нарушение договора одной из сторон

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть вторая п. 2 ст. 420 ГК).

Пример 1

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь установила, что оговоренные в договоре (с учетом протокола разногласий к нему) дополнительные условия, которым должны отвечать пере­даваемые в аренду помещения, были обусловлены  особенностями предполагаемого их  использования, на что согласился арендодатель. Однако на момент передачи имущества в аренду объект аренды не соответствовал установленным договором характеристикам. Кроме того, ответчиком нарушен срок передачи объекта в аренду, и указанное нарушение также обоснованно расценено судебными инстанциями в качестве существенного, не позволившего истцу своевременно  получить в пользование помещения для  осуществления предпринимательской деятельности с учетом  указанных в договоре целей  аренды.

* Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 18.05.2022 по делу № 155ЭИП214993 (https://www.court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/c84d9d9476c74cf8.html).

Кассационная инстанция сделала вывод, что включение в договор дополнительных условий было существенно для арендатора, без указанных условий договор не был бы заключен вообще, что следует из имеющейся в материалах дела переписки между сторонами.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (часть вторая п. 1 ст. 421 ГК).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий (п. 2 ст. 421 ГК):

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В части второй п. 17 постановления Пленума ВХС № 16 обращено внимание судов на необходимость соблюдения данного требования и указано, что договор может быть расторгнут (изменен) лишь при наличии одновременно ряда условий, перечисленных в п. 2 ст. 421 ГК.

Практика показывает, что одновременное наличие всех выше­указанных условий встречается достаточно редко.

Пример 2

Учреждением образования (УО) заявлен иск о расторжении договора аренды зданий, сооружений, изолированных помещений. В качестве основания для расторжения договора указано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Так, в УО имеется явная нехватка помещений для полноценной реализации образовательных программ профессионально-технического образования.

Суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу, что истец при заключении договора мог и должен был предвидеть наступление последствий в виде нехватки площадей для осуществления образовательного процесса. Суд указал, что анализ обстоятельств дела свидетельствует о том, что совокупность указанных в п. 2 ст. 421 ГК условий расторжения судом договора отсутствует, что исключает возможность расторжения договора по данному основанию (решение экономического суда Витебской области от 27.03.2019 по делу № 22-8/2019).

Случаи расторжения договора аренды по инициативе арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор (часть первая ст. 590 ГК):

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обратите внимание!

Перечень вышеприведенных оснований не является закрытым. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК (часть вторая ст. 590 ГК).

Пример 3

Экономический суд Брестской области решением от 15.03.2022 удовлетворил иск коммунального унитарного кинозрелищного предприятия П. к обществу с ограниченной ответственностью Р. о расторжении договора аренды и выселении. Судом установлено, что ответчик не выполнял обязательств по внесению арендной платы в течение свыше полутора лет, вследствие чего исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов в виде государственной пошлины.

Пример 4

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь установила, что при оценке доводов истца о существенном ухудшении арендованного имущества ответчиком ввиду наличия определенных недостатков, отраженных в актах, суд правильно признал их необоснованными, поскольку не представлено доказательств того, что дефекты здания торгового цента в виде трещины на фасаде здания с лицевой стороны и возле помещения для складирования отходов являются результатом эксплуатации данного здания, а не недостатками выполненных строительно-монтажных работ, а иные выявленные недостатки эксплуатации торгового центра и прилегающей к нему территории не свидетельствуют о существенном ухудшении имущества, что подтверждается представленными заключениями экспертных организаций. Неосуществление арендатором текущего ремонта не является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со ст. 590 ГК и условиями договора, о чем правильно указали судебные инстанции.

До обращения в суд с заявлением о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное преду­преж­дение, содержащее два условия: во-первых, о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и, во-вторых, о намерении расторгнуть договор.

Если арендодатель письменно уведомил арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, но не предупредил о расторжении договора, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора не считается соблюденным, и соответствующее исковое заявление арендодателя суд оставит без рассмотрения (часть первая п. 30 постановления Пленума ВХС № 1).

При рассмотрении иска арендодателя о расторжении договора суд учитывает, устранены ли арендатором к моменту вынесения решения по делу нарушения, послужившие основанием для такого иска, являются ли допущенные арендатором  нарушения существенными, а также степень вины арендатора, соблюдение баланса прав и законных интересов сторон.

В удовлетворении требования арендодателя о расторжении договора может быть отказано, если суд установит, что нарушения, послужившие основанием для заявления этого требования, устранены арендатором в разумный срок (в т.ч. после возбуждения производства по делу), либо если допущенные арендатором нарушения не являются существенными (часть вторая п. 30 постановления Пленума ВХС № 1).

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда (часть первая ст. 591 ГК):

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Кроме этого, ГК предоставляет арендатору право требовать досрочного расторжения договора аренды, если:

1) арендодателем не переданы относящиеся к объекту аренды принадлежности и документы, когда это влечет невозможность использования имущества по назначению (п. 2 ст. 582 ГК);

2) арендодатель не предоставил объект аренды в указанный в договоре срок, а при его отсутствии ‒ в разумный срок (п. 3 ст. 582 ГК);

3) обнаружены недостатки сданного в аренду имущества, препятству­ющие его использованию (ст. 583 ГК), за исключением недостатков, которые оговорены при заключении договора либо должны были быть обнаружены при передаче имущества;

4) арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на объект аренды (ст. 584 ГК);

5) арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта (ст. 587 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК (часть вторая ст. 591 ГК).

Перед обращением в суд арендатором должны быть соблюдены общие требования, установленные  п. 2 ст. 422 ГК, т.е. иск о расторжении договора может быть заявлен арендатором только после получения отказа от арендодателя на предложение расторгнуть договор либо при неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии ‒ в 30-дневный срок.

Пример 5

Экономический суд Гродненской области, рассмотрев 17.02.2022 дело № 154ЭИП21707 по иску ООО Р. (арендатор) к ЧУП А.Ш. (арендодатель) о расторжении договора аренды, установил, что доводы истца об отсутствии отопления в арендуемых помещениях не могут быть приняты во внимание, так как:

‒ для отопления здания кафе по соглашению сторон были установлены кварцевые электрообогреватели;

‒ истец на протяжении всего времени использовал помещения для организации общественного питания;

‒ арендатор не только принял арендуемое здание без замечаний, но и вносил арендную плату;

‒ акты выполненных работ в отопительные периоды подписаны арендатором без каких-либо претензий к оказанным услугам;

‒ в обоснование своих доводов истцом не представлены заключения уполномоченных органов о том, что помещения не соответствовали санитарно-гигиеническим требованиям в указанные периоды.

При изложенных обстоятельствах судом в удовлетворении иска о расторжении договора аренды отказано.

Пример 6

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь установила, что ответчиком реконструкция объекта субаренды не проведена, изменение объекта субаренды в соответствии с п. 1.6 договора не осуществлено, государственная регистрация изменений объекта субаренды в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» не произведена, объект субаренды субарендатору не передан.

Коллегия признала состоявшиеся решение и постановление о расторжении договора аренды обоснованными, а кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

* Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 23.06.2020 по делу № 628-21/2019/229А/605К (https://www.court.gov.by/special/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/448b0624b6e349d1.html)

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (постановление Пленума ВХС № 16).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных отношений» (постановление Пленума ВХС № 1).