Совместное домовладение в нежилых капитальных строениях: что важно знать в связи с изменением закона

Мы беседуем с Анной Третьяковой, главным советником управления законодательства о гражданских, финансово-экономических и экологических отношениях Национального центра законодательства и правовых исследований Республики Беларусь.

Что обсудили:

1. Изменение содержания понятия совместного домовладения и определения момента возникновения совместного домовладения.
2. Расширение перечня способов управления совместным домовладением, а также ограничения, связанные с такими способами (ст. 13 новой редакции Закона № 135-З).

‒ Новеллы Закона № 135-З, которые вступят в силу 8 июля 2021 г., – это, пожалуй, самые существенные изменения данного законодательного акта с момента его принятия. На какие отношения и объекты они распространяются?

‒ Регулирование отношений по совместному домовладению в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) (далее – нежилые строения) в последние годы заметно отставало от правового регулирования аналогичных отношений в жилищном фонде, а в отдельных случаях вызывало коллизии в применении на практике с учетом новых норм ЖК, нуждалось в ревизии и корректировке.

Ранее, с момента вступления в силу ЖК в марте 2013 г., действие Закона № 135-З перестало распространяться на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде. Правовое регулирование последнего было подробно урегулировано нормами ЖК.

В преамбуле новой редакции Закона № 135-З этот момент еще раз уточнен: указанный нормативный правовой акт определяет правовые и организационные основы совместного домовладения в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) и направлен на обеспечение эффективного использования общего имущества совместного домовладения. Соответственно вопросы совместного домовладения в жилых помещениях следует решать на основе норм действующего ЖК.

Действие новой редакции Закона № 135-З в целом распространяется на жилые, нежилые изолированные помещения и машино-места, расположенные в нежилом капитальном строении (здании, сооружении), а также на сами такие строения (здания, сооружения) (п. 1 ст. 3 новой редакции Закона № 135-З). При этом следует учитывать, что определенные объекты недвижимого имущества, относящиеся к категории нежилых помещений, не попадают под действие данного законодательного акта, так как имеют иное правовое регулирование. Так, деятельность гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, регулируется не Законом № 135-З, а Указом № 43 и иными актами законодательства.

Важным новшеством является отнесение к совместному домовладению не только правоотношений собственников, но и обладателей иных вещных прав на объекты, входящие в совместное домовладение, а также лиц, финансирующих строительство, которым в будущем будет принадлежать право собственности на построенные объекты.

Кроме того, норма п. 7 ст. 1 новой редакции Закона № 135-З очевидным образом предусматривает возможность возникновения правоотношений по совместному домовладению в объекте недвижимого имущества, право собственности на который пока не возникло, но предполагается, что собственников будет более двух, о чем свидетельствует формулировка «(будут находиться) в государственной и (или) частной собственности двух и более лиц, а остальные части нежилого капитального строения (здания, сооружения) находятся (будут находиться) в общей долевой собственности».

‒ Как регламентируются новой редакцией Закона № 135-З отношения, связанные с земельными участками, на которых расположены объекты совместного домовладения?

‒ Сразу отметим, что из определения «совместное домовладение», закрепленного п. 7 ст. 1 новой редакции Закона № 135-З, исключено указание на то, что правоотношения собственников объектов недвижимого имущества включают земельный участок. Действующая же редакция указанной нормы включает земельный участок, на котором расположены все нежилые строения, составляющие совместное домовладение. На практике это порождает ряд трудностей в применении норм рассматриваемого Закона и законодательства о землепользовании.

После вступления в силу новой редакции Закона № 135-З в случае нахождения на одном земельном участке нескольких нежилых строений, в каждом из которых будут созданы, например, товарищества собственников, земельный участок будет предоставленим на соответствующем праве (например, в аренду и т.п.) согласно нормам законодательства об использовании и охране земель (Указ № 667, ст. 15, 31-1 КоЗ и др.).

Соответственно из новой редакции Закона № 135-З исключены нормы, связанные с предоставлением земельных участков для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения.

‒ Изменились ли правила в отношении порядка управления недвижимым имуществом совместного домовладения?

‒ Да, перечень способов управления имуществом совместного домовладения расширен.

Действующая редакция ст. 15 Закона № 135-З содержит указание на два способа: непосредственное управление и управление товариществом собственников, допуская при этом возможность установления иных способов законодательством.

Статья 13 новой редакции Закона № 135-З дополняет этот перечень еще двумя, определяя в качестве таковых управление уполномоченным лицом, на­значаемым местным исполнительным и распорядительным органом, и управление организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения. Данный перечень не является исчерпывающим, законодательные акты могут устанавливать иные способы управления.

Обращаем внимание, что управление общим имуществом в одном нежилом строении может осуществляться только одним способом из перечня, закрепленного п. 1 ст. 13 новой редакции Закона № 135-З. Исключение составляют случаи определения иного способа управления имуществом совместного домовладения при ликвидации товарищества собственников.

Если участниками совместного домовладения выбран один из способов управления общим имуществом, предусмотренных п. 1 ст. 13 новой редакции Закона № 135-З (кроме непосредственного управления), то такое управление может осуществлять только одна управляющая организация, либо одно уполномоченное лицо, либо одно товарищество собственников (часть вторая п. 2 ст. 13 новой редакции Закона № 135-З).

Обратите внимание!

Из данного правила могут быть исключения. Так, подп. 3.27 п. 3 Указа № 456, подп. 2.20 п. 2 Указа № 541 предусматривают возможность создания нескольких товариществ собственников при соблюдении определенных условий.

‒ На какие важные новшества следует также обратить внимание субъектам хозяйствования?

‒ Новая редакция Закона № 135-З содержит большое количество очень важных изменений привычных нам понятий. Например, откорректировано определение понятия «участники совместного домовладения», которыми будут являться не только собственники объектов недвижимого имущества, но и лица, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления на них, а также лица, участвовавшие в финансировании строительства таких объектов.

Понятие «участники совместного домовладения» в новой редакции Закона № 135-З фактически заменило понятие «субъекты отношений по совместному домовладению», а перечень лиц, которые являются субъектами отношений по совместному домовладению, расширен (ст. 4 новой редакции Закона № 135-З).

Также рекомендуем обратить внимание на вопросы возникновения и прекращения совместного домовладения: по сравнению с действующей редакцией возникновение совместного домовладения возможно и по новым основаниям, которыми дополнена новая редакция Закона № 135-З.

Не меньшего внимания заслуживают и вопросы определения долей собственника в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, порядка определения голосов участников совместного домовладения и др.

Поскольку в небольшом интервью трудно осветить все аспекты обновленного правового регулирования, мы их рассмотрим более подробно в дальнейших публикациях.

Документы:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135­-З «О совместном домовладении» (Закон № 135-­З).

Жилищный кодекс Республики Беларусь (ЖК).

Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» (Указ № 43).

Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (Указ № 667).

Кодекс Республики Беларусь о земле (КоЗ).

Указ Президента Республики Беларусь от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-­Мир» (Указ № 456).

Указ Президента Республики Беларусь от 12.11.2009 № 541 «О реализации отдельных инвестиционных проектов в г. Минске» (Указ № 541).