Что необходимо учитывать организации-дольщику в строительстве жилых помещений?

Образцы некоторых условий договора см. в рубрике «Правильный документ» на с. 31 журнала.

Чем полезна:

• в статье содержатся рекомендации по договору о долевом строительстве, условиям пере­дачи объекта строительства, а также иным проблемным вопросам.

Вопрос 1. Что обязательно следует проконтролировать при заключении договора долевого строительства?

Юридические лица могут выступать дольщиками при строительстве жилых помещений наравне с физическими лицами и индивидуальными предпринимателями путем заключения договора создания объекта долевого строительства с застройщиком.

За некоторыми исключениями данный договор заключается по утвержденной типовой форме (см. типовой договор создания объекта долевого строительства, утвержденный постановлением № 156).

Обратите внимание!

Заключенным договор будет считаться только после регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, который выдал застройщику разрешительную документацию на строительство.

При заключении договора дольщиком – юридическим лицом представители обеих сторон должны предъявить документ, подтверждающий наличие полномочий (доверенность), а если сделка является крупной, то дополнительно понадобится одобрение уполномоченного органа юридического лица.

Остановимся на формулировках, особенностях и отдельных условиях договора создания объекта долевого строительства.

Предмет

Предметом договора выступает конкретный объект долевого строи­тельства в соответствии с проектной документацией, который застройщик должен создать и передать дольщику. Одним из приложений к договору выступает характеристика объекта по установленной форме
с указанием особенностей строительства, характеристик объекта и сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ. Если предметом договора является строительство одноквартирного жилого дома или жилого помещения в блокированном жилом доме, необходимо дополнительно приложить сведения о земельном участке.

Обратите внимание!

На практике нечеткая формулировка предмета договора создания объекта долевого строительства часто ложится в основу споров. Рекомендуется прилагать чертежи для точного определения месторасположения помещений, а также конкретизировать площади с учетом мест общего пользования.

Цена

Речь идет о цене договора (цене объекта долевого строительства) и стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта. Цена должна быть выражена в белорусских рублях, которые также используются при осуществлении дольщиком расчетов по договору. При формировании условия о цене принимаются во внимание категория дольщика и источник финансирования строящегося объекта, поскольку от этого зависит размер прибыли и затрат застройщика, которые включены в цену.

Цена договора (цена объекта долевого строительства) формируется на стадии заключения договора (п. 8 Положения о порядке заключения договора).

Размер и порядок внесения дольщиком денежных средств

Формирование данного условия зависит от источника финансирования. Если строительство осуществляется при государственной поддержке, то внесение платежей производится ежемесячно на основании представленных застройщиком справок. При иных источниках финансирования возможен такой же порядок внесения средств, а также совершение единовременного платежа или поэтапные выплаты по согласованному графику.

Срок исполнения обязательств

Необходимо разграничивать срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта строительства (срок передачи ключей).

Срок ввода объекта в эксплуатацию устанавливается в соответствии с проектной документацией объекта. Срок передачи ключей – в договоре. Следует быть внимательными, поскольку именно данный срок имеет решающее значение для определения суммы неустойки.

На практике строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Зачастую дольщик ориентируется на одни сроки («срок ввода в эксплуатацию – 31 декабря 2022 г.»), а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки («срок передачи ключей – 1 июля 2023 г.»).

Гарантийный срок

Минимальный срок составляет 5 лет, но не менее того срока, который указан в договоре строительного подряда, если застройщик привлекает подрядчиков (п. 18 Положения о порядке заключения договора).

Следует помнить, что при приемке объекта необходимо максимально указать все выявленные недостатки. Застройщик, спеша сдать объект в эксплуатацию, будет больше замотивирован качественно и быстро устранить недостатки, чем во время гарантийного срока.

Справочно:

дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в т.ч. требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Права и обязанности сторон

Считаем необходимым обратить внимание на то, что обязательство застройщика передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и иным обязательным требованиям выделено в качестве самостоятельного существенного условия договора.

Условия, перечисленные выше, являются существенными условиями договора создания объекта долевого строительства. Помимо них к существенным отнесены условия об ответственности сторон, порядке приемки-передачи объекта, изменении условий договора, основаниях расторжения договора до истечения установленного срока исполнения, порядке возврата дольщику средств при неисполнении застройщиком своих обязательств или досрочного расторжения договора (отказе одной из сторон от его исполнения); реквизиты банка и номера счетов и те условия, которые необходимо согласовать ввиду заявления одной из сторон.

Мы перечисляем данные условия для того, чтобы субъект хозяйствования, заключающий такой договор, проверил их наличие и формулировки в договоре, поскольку несогласование сторонами любого из существенных условий создает риск признания договора незаключенным (п. 1 ст. 402 ГК).

Обратите внимание!

В момент подписания акта приемки-передачи к дольщику переходит риск случайной гибели объекта, а также затраты по его эксплуатации.

Вопрос 2. Является ли форма типового договора создания объекта долевого строительства обязательной для юридического лица – дольщика или оно имеет право менять некоторые условия такого договора?

По общему правилу скорректировать условия договора утвержденной типовой формы можно по соглашению сторон и в пределах, установленных типовой формой. Однако такой договор можно дополнять условиями, не противоречащими законодательству.

В случаях, когда в качестве дольщика выступает юридическое лицо, законодательство позволяет отклоняться от типовой формы договора создания объекта долевого строительства. Несмотря на это, стороны обязаны предусмотреть в договоре все вышеописанные существенные условия.

Обратите внимание!

При заявлении стороны о необходимости согласовать определенные условия таковые станут существенными условиями договора. Например, дольщик может потребовать установить сроки устранения застройщиком недостатков в жилом помещении.

Вопрос 3. Может ли организация, частично финансируемая из бюджета и имеющая собственные заработанные средства, строить за счет бюджетных средств? Если да, то затрагивает ли это законодательство о закупках? Обязана ли она вкладывать в такое строительство также и свои собственные средства?

Жилые помещения могут быть построены за счет бюджетных средств, в этом случае цена договора (цена объекта долевого строительства) формируется без учета прибыли застройщика.

Необходимо руководствоваться и законодательством о закупках. В частности, предоставляется право без осуществления процедур закупок товаров (работ, услуг) определять генеральную подрядную организацию при строительстве жилых домов из конструкций панельного, крупнопанельного и объемно-блочного домостроения, осуществляющую строительство жилых домов из указанных конструкций собственного производства, если такое строительство обусловлено требованиями разработанной в установленном порядке градостроительной документации.

Если организация, частично финансируемая из бюджета и имеющая собственные средства, осуществляет строительство за счет бюджетных средств, то необходимость вложения собственных средств зависит от условий и объема выделенного финансирования.

Вопрос 4. Если организация-дольщик принимает решение о прекращении дальнейшего строительства, как регулируется возврат ей вложенных средств?

Основанием для возврата денежных средств дольщику будет выступать заявление о расторжении договора (отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) с приложением пакета документов для составления ведомости возврата платежей. В частности, дольщик представляет застройщику копии платежных документов по произведенным оплатам, а также документы по использованию заемных средств (соглашение об условиях предоставления займа, справка банка о размере выданного кредита). В отсутствие документов застройщик составляет ведомость самостоятельно на основании имеющихся данных и сведений, полученных по результатам рассылки запросов.

С согласия банка возврат заемных средств может осуществляться застройщиком по договору перевода долга.

Застройщик распределит подлежащую возврату сумму в зависимости от источника финансирования (собственные или заемные средства) и произведет возврат средств соответствующими частями. Внесенные суммы по каждому источнику финансирования подлежат пересчету с применением ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действовавшей с даты внесения средств до даты возврата застройщиком по установленной формуле

Порядок возврата дольщику внесенных им денежных средств установлен Положением о возврате денежных средств.

Сроки возврата денежных средств могут варьироваться от 1 до 3 месяцев.

Вопрос 5. Если застройщик вступает в стадию банкротства или ликвидации, а дом не достроен, как организация-дольщик может получить (оформить) недостроенные квартиры в собственность?

Добровольная ликвидация в отношении застройщика, не выполнившего свои обязательства перед дольщиками, невозможна. А вот ситуация с банкротством более вероятна.

Сама по себе процедура банкротства не означает автоматического прекращения договора создания объекта долевого строительства. Если управляющий не осуществил отказ от исполнения договора, таковой продолжает действовать с сохранением у застройщика обязанности передать организации-дольщику предмет договора – жилое помещение.

Если на момент открытия конкурсного производства в отношении застройщика, осуществляющего строительство жилых помещений с привлечением средств дольщиков, объект не достроен, может быть произведена замена застройщика.

Процедура предусмотрена Положением о порядке замены застройщика. Решение о назначении нового застройщика может быть принято соответствующим облисполкомом или Минским горисполкомом после получения предложений специально создаваемой комиссии о целесообразности замены застройщика.

Решение является основанием для расторжения договора между организацией-дольщиком и прежним застройщиком. Поскольку отсутствуют правовые основания для получения права собственности на недостроенный объект, дольщик имеет право согласиться на заключение договора долевого строительства с новым застройщиком на новых условиях или отказаться и вернуть ранее перечисленные средства. Как дальнейшее строительство объекта, так и возврат денежных средств будет осуществлять новый застройщик.

Документ:

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (постановление № 156).

Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (Положение о порядке заключения договора).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Положение о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 (Положение о порядке замены застройщика).

Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли­продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 (Положение о возврате денежных средств).