Договор аренды коммерческой недвижимости: расторжение, прекращение или продление?

Чем полезна:

• разъясняется, в каких случаях прекращается договор аренды, а в каких расторгается, а также отличия процедуры прекращения договора аренды от расторжения.

Договор аренды недвижимости является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. В практике субъектов хозяйствования возникает достаточно много сложных вопросов, связанных с исполнением договора аренды. Рассмотрим некоторые из них.

Ситуация 1 / медицина

Медицинский центр, арендовавший дополнительные площади вне места расположения главного офиса, планирует прекратить аренду таких площадей. Однако срок действия договора аренды еще не истекает.

Как прекратить договор, если срок его действия не заканчивается? Есть ли у арендатора основания в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в такой ситуации?

Законодательство прямо предусматривает возможность отказа от исполнения договора аренды только в случае, если договор аренды заключен без указания срока. В рассматриваемой же ситуации договор аренды заключен на определенный срок. В связи с этим арендатор может рассмотреть следующие основные варианты прекращения отношений с арендодателем:

• переговоры с арендодателем о расторжении договора по соглашению сторон. На практике стороны часто недооценивают указанный способ, так как разумный арендодатель не заинтересован в неплатежеспособном арендаторе;
• односторонний отказ от договора, но только если такая возможность прямо предусмотрена в договоре аренды;
• досрочное расторжение договора в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 591 ГК (нарушение договора арендодателем) и другим основаниям, согласованным сторонами в договоре аренды;
• согласованная с арендодателем передача своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Ситуация 2 / услуги

Туристическая фирма арендует офис в торговом центре. В договоре аренды оговорены условия прекращения аренды, однако в письме, которое фирма направила арендодателю, она потребовала расторжения договора аренды.

В чем отличия прекращения договора аренды и его расторжения?

Вопрос о соотношении понятий «прекращение» и «расторжение» договора, скорее, теоретический. Прекращение договора является для нас более широким понятием – результатом не только волевых действий сторон, но и результатом наступления какого-либо события, не зависящего от воли сторон, истечения срока действия договора.

Применительно к практике исполнения договоров аренды гораздо чаще смешивают понятия «расторжение» и «односторонний отказ от исполнения договора».

Кратко их отличие можно описать следующим образом:

• расторжение договора аренды происходит в судебном порядке (п. 2 ст. 420, ст. 591 ГК);
• односторонний отказ от договора аренды осуществляется во внесудебном порядке и возможен всегда, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, а также в случаях, предусмотренных договором аренды, заключенным на определенный срок.

Для реализации права арендатора на односторонний отказ достаточно письменного уведомления арендодателя.

При этом в случае, если арендатор полностью отказывается от исполнения договора аренды, договор считается расторгнутым (прекращенным) (п. 3 ст. 420 ГК, п. 15 постановления Пленума ВХС № 1).

Для лучшего понимания подробно опишем основания, по которым можно расторгнуть договор аренды.

Односторонний отказ от исполнения договора аренды

Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора (ст. 291 ГК). Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, определенных законодательством или договором (п. 2 ст. 378 ГК).

Применительно к договорам аренды законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства в следующих случаях:

а) если срок аренды в договоре не определен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (часть вторая п. 2 ст. 581 ГК).

Письменное предупреждение (уведомление) одной из сторон договора о прекращении договора аренды является надлежащим документом, направленным на прекращение арендных правоотношений в порядке п. 2 ст. 581 ГК, и может расцениваться как односторонний отказ от договора, повлекший в силу п. 3 ст. 420 ГК прекращение договора. В этом случае не требуется судебного постановления (п. 15 постановления Пленума ВХС № 1);

б) если договор аренды заключен на определенный срок и право арендатора на односторонний отказ предусмотрено договором (п. 3 ст. 420 ГК).

Досрочное расторжение договора в судебном порядке

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (п. 1 ст. 420 ГК).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Справочно:

существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 420 ГК).

Для договоров аренды предусмотрен специальный порядок их расторжения судом по требованию арендатора, установленный ст. 591 ГК. Это возможно в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• в других случаях, установленных сторонами в договоре аренды.

Таким образом, указанный способ прекратить отношения с арендодателем требует наличия определенных оснований, является достаточно длительным в силу проведения судебного разбирательства и не гарантирует арендатору результат.

Заключение договора перенайма с третьим лицом

Данный вариант, по нашему мнению, может быть приемлем для обеих сторон договора аренды, поскольку позволяет арендатору «выйти» из договора, а арендодателю не потерять выручку с объекта.

В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор.

Перенаем не влечет прекращение договора аренды, а представляет собой изменение стороны договора без изменения других условий.

Законодательство не устанавливает конкретной формы заключения договора перенайма.

Но поскольку по договору перенайма вместе с обязанностями новому арендатору уступаются также требования к арендодателю по предоставлению объекта во временное владение и пользование, иные требования, вытекающие из договора аренды, то такой договор должен быть заключен в форме, установленной для договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 360, часть первая ст. 622 ГК).

Для заключения договора перенайма арендатор должен получить согласие арендодателя. Такое согласие может быть выражено арендодателем в самом договоре перенайма, который целесообразно оформить в виде 3-стороннего соглашения, чтобы детально урегулировать все вопросы передачи прав и обязанностей новому арендатору.

Ситуация 3 / торговля

Торговая организация – арендатор в середине 2021 г. в связи с резким сокращением товарооборота инициировала прекращение договора аренды. Однако в 2022 г. она снова планирует возобновить аренду у того же арендодателя. До 2021 г. торговая организация более 7 лет подряд была добросовестным арендатором.

Утратит ли она преимущественное право заключить договор аренды? Есть ли какие-то рекомендации?

Устойчивой правоприменительной практики по данному вопросу нет. При этом полагаем, что наличие (сохранение) преимущественного права зависит от того, чем была завершена инициатива арендатора. В случаях, когда договор был расторгнут до истечения его срока (по соглашению сторон, в судебном порядке и др.), после такого расторжения арендатор не будет сохранять преимущественное право. В иных случаях арендатор может сохранять за собой преимущественное право.

Согласно п. 1 ст. 592 ГК если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

Из вышеуказанной нормы можно вывести следующие основные

условия наличия (сохранения) преимущественного права у арендатора:

1) преимущественное право не исключено договором;

2) договор заключен на определенный срок;

3) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды;

4) арендатор уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок до окончания действия текущего договора.

Пленум ВХС в п. 35 своего постановления № 1 разъяснил (вывел) дополнительное условие: несовершение сторонами действий, направленных на расторжение такого договора.

Полагаем, что речь может идти как о юридических (например, согласование сторонами в переписке порядка возврата объекта до истечения срока аренды), так и фактических действиях (например, арендатор начал вывоз своего имущества с объекта). В связи с этим сохранение за арендатором преимущественного права во многом зависит от совокупности обстоятельств; в рассматриваемом случае – в т.ч. от реакции арендодателя. На наш взгляд, если арендодатель ответил однозначным отказом в 2021 г., это не лишает арендатора преимущественного права. Если же реакция была и стороны пересогласовали порядок расторжения договора (например, сократили срок аренды на несколько месяцев), то такие действия можно рассматривать как совершение действий, направленных на расторжение договора. В любом случае вопрос о наличии/отсутствии причинно-следственных связей в таких действиях будет входить в предмет доказывания сторон в случае спора.

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).