Ремонт фасада здания за счет арендатора: это возможно?

Главное в статье:

• фасад здания относится к внешним конструктивным элементам здания, которые, в свою очередь, относятся к местам общего пользования. Арендатор по общему правилу должен возмещать эксплуатационные расходы по содержанию мест общего пользования. Текущий ремонт фасада может быть отнесен на арендатора, если иное не предусмотрено договором.

Арендуя помещение, нужно быть готовым к разделению бремени затрат на ремонт мест общего пользования. Если по договору арендатор принимает на себя обязательство по выполнению текущего ремонта, в т.ч. мест общего пользования, то арендодатель может предъявить к оплате счет за ремонт фасада здания.

Данный вывод сделан на основании следующих норм:

1. Арендатор обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (ст. 585, 587 ГК).

2. Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь (п. 5 Положения № 150).

3. К местам общего пользования относятся в т.ч. и внешние конструктивные элементы здания, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более участниками договоров аренды, включая арендаторов и арендодателей (подп. 2.4 п. 2 Положения № 433).

Конструктивные элементы – это фундаменты, наружные стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостка вокруг жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (п. 26 ст. 1 ЖК).

Внешние конструктивные элементы – это конструктивные элементы, расположенные вне помещения (п. 19 Разъяснений).

В п. 2 Разъяснений в части ответа о порядке возмещения расходов на текущий ремонт фасада здания указано, что возмещаемые расходы должны обеспечить покрытие расходов на выполнение таких работ. Возмещаемая арендатором часть расходов арендодателя на текущий ремонт определяется пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абзац седьмой части первой п. 4 Положения № 433).

Таким образом, арендодатели вправе взыскивать расходы по текущему ремонту фасадов с арендаторов.

Приведем пример из судебной практики.

Пример

По договору аренды арендатор обязался возмещать эксплуатационные услуги арендодателю, а именно возмещать расходы по текущему ремонту и содержанию мест общего пользования за период пользования помещением пропорционально занимаемой площади.

Арендодатель обратился с исковым заявлением в суд с требованием о взыскании с арендатора расходов по ремонту фасада здания. Арендодатель не согласился с предъявленными требованиями, так как считал, что фасад здания относится не к текущему ремонту здания, а к капитальному ремонту (модернизации).

Суд, проанализировав нормы действующего законодательства, пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований. При этом суд указал, что поскольку фасад здания относится к внешним конструкциям (элементам) здания, то соответственно он относится к местам общего пользования. Произведенный ремонт фасада относится к текущему ремонту, поскольку произведенные работы выполнялись локально, были направлены на устранение мелких повреждений и восстановление утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта.

Размер необходимых к возмещению эксплуатационных расходов был рассчитан исходя из стоимости работ по ремонту фасада, приходящейся на 1 м2 нормируемой площади, учитывал размер находящейся у арендатора в пользовании арендуемой площади.

Судом апелляционной и кассационной инстанции судебное постановление оставлено в силе [1].

В то же время законодательство предоставляет сторонам право самостоятельно урегулировать данный вопрос в договоре. Защититься помогут максимально четкие формулировки в договоре с указанием конкретных видов затрат, возмещаемых арендатором, либо ограничение затрат по сумме.

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (Положение № 150).

Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (Положение № 433).

Жилищный кодекс Республики Беларусь (ЖК).

Разъяснения по вопросам применения Положения № 433, одобренные на заседании коллегии Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 15.08.2018 (протокол № 9) (Разъяснения).

[1] Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Рес­публики Беларусь от 09.03.2021 по делу № 192-29/А/А/К (http://www.court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/8abb6b9ddc2d4129.html).