Отвязываем арендную плату от иностранной валюты: как договоры аренды привести в соответствие с требованиями законодательства

Важные детали:

1. В связи с принятием Закона № 197-З с 23 сентября 2022 г. до 1 января 2024 г. устанавливается ограничение на «привязку» арендной платы за пользование имуществом к сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
2. В указанный период приостанавливается действие части второй п. 1 ст. 298 ГК и части второй ст. 11 БК в отношении права арендодателя определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Суть изменения

Размер арендной платы традиционно выражается в договоре в белорусских рублях или иностранной валюте (если договор заключается с нерезидентом). При этом на основании части второй п. 1 ст. 298 ГК и части второй ст. 11 БК в договоре может быть указано, что арендная плата может уплачиваться в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. По общему правилу для расчета применяется официальный курс Национального банка Республики Беларусь на день платежа, однако стороны договора вправе предусмотреть в договоре иной курс.

С 23.09.2022 в договорах арендная плата должна устанавливаться только в белорусских рублях. Самая простая формулировка может выглядеть следующим образом:

«Арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 1-го числа текущего месяца в размере 120 (сто двадцать) белорусских рублей».

Важно!

Указанное ограничение не распространяется на валютные договоры, если стороны установили в них размер арендной платы сразу в иностранной валюте. Валютным договором является договор, на основании которого совершаются валютные операции, предполагающие использование валютных ценностей в качестве платежного средства (п. 1 ст. 1 Закона № 226-З). Следовательно, в договорах между резидентами и нерезидентами, между нерезидентами арендную плату можно сразу устанавливать в иностранной валюте. Если же стороны валютного договора определили арендную плату в белорусских рублях в эквиваленте суммы в иностранной валюте, поскольку валютным законодательством допускаются расчеты в белорусских рублях, то рассматриваемое ограничение будет применяться.

Порядок приведения договоров аренды в соответствие с изменением законодательства

Договоры аренды, заключенные до вступления в силу ст. 4 Закона № 197-З, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу (ст. 5 Закона № 197-З). Это означает, что если в вашем договоре аренды есть условие, связывающее размер арендной платы с какой-либо суммой в иностранной валюте, то вы должны со своим контрагентом по договору в срок до 22.09.2022 включительно заключить дополнительное соглашение, исключающее такую привязку. Например:

«ООО «А», именуемое в дальнейшем ____________________, в лице Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании ________________________,

с одной стороны, и УП «Б», именуемое в дальнейшем _____________________, в лице Петрова Петра Петровича, действующего на основании _____________________, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Статью ____ договора аренды № ____ от «____» ____________ 20____ г. (далее – Договор) изложить в следующей редакции:

«Арендная плата уплачивается в сумме _____________ (_________________) белорусских рублей в порядке и сроки, установленные статьей 4 на­стоящего Договора».

2. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.

3. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон».

Обратите внимание!

Если ваш договор аренды прекращает действие до 23.09.2022, подобные изменения в него вносить не нужно.

Как можно будет изменять размер арендной платы?

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 585 ГК). Данное правило распространяется на изменение размера арендной платы как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Существуют исключения из данного правила (часть первая п. 22 постановления Пленума ВХС № 1):

‒ принятие уполномоченными государственными органами акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом (ст. 392, пп. 1, 2 ст. 394 ГК);

‒ закрепление в договоре его сторонами возможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК).

Поскольку по общему правилу изменение договора в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законодательством или договором, то для возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке соответствующее право стороны должно быть прямо установлено договором (ст. 291 ГК). В данном случае целесообразно согласовать:

– какая из сторон вправе изменять размер арендной платы;

– предельный размер изменения размера арендной платы;

– предельное количество и (или) периодичность изменений размера арендной платы.

Варианты определения размера арендной платы в договоре

В настоящее время арендная плата может быть установлена в договоре в различных формах, наиболее распространенной из которых является форма твердых платежей, вносимых в зависимости от срока аренды периодически или единовременно (подп. 1 п. 2 ст. 585 ГК).

Вариант 1. Ограничение, установленное ст. 4 Закона № 197-З, распространяется только на иностранную валюту. Вместе с тем ст. 298 ГК перечисляет иные единицы, к которым может быть привязана сумма обязательства: условные денежные единицы, «специальные права заимствования» и др.

Что такое условные денежные единицы, законодательством не установлено. Под ними можно подразумевать что угодно. Многие помнят, что в 90-е годы прошлого столетия в договорах часто указывали эквивалент «у.е.», подразумевая под ними те же доллары США.

Специальные права заимствования (SDR) – это условная расчетная единица Международного валютного фонда, используемая при расчетах между странами и для предоставления кредитов. Национальный банк Республики Беларусь определяет официальный курс SDR ежедневно, как и курс белорусского рубля по отношению к иностранным валютам (см.: https://www.nbrb.by/statistics/rates/ratesdaily.asp).

Таким образом, вполне допустимо «привязать» ставку арендной платы к подобным единицам.

Вариант 2. Поскольку целью привязки размера арендной платы к иностранной валюте является стремление компенсировать инфляцию, то логично связать изменение арендной платы с ростом уровня потребительских цен. Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь ежемесячно рассчитывается индекс потребительских цен (ИПЦ), являющийся официальным показателем инфляции в стране. Эти данные регулярно публикуются: https://www.belstat.gov.by/ofitsialnaya-statistika/realny-sector-ekonomiki/tseny/potrebitelskie-tseny/.

Возможно указать в договоре аренды, что размер арендной платы ежемесячно рассчитывается исходя из суммы n, умноженной на индекс потребительских цен, установленный в предыдущем месяце.

Вариант 3. Логично выглядит привязка арендной платы к базовой арендной величине, которая ежегодно устанавливается Советом Министров Республики Беларусь с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год и применяется с 1 апреля текущего года. Этот способ может быть максимально удобен тем участникам договоров аренды, которые не склонны часто пересматривать ставки.

С 1 апреля 2022 г. базовая арендная величина установлена в размере 16,90 руб. Напомним, что в 2022 г. базовая арендная величина не повышалась.

Вариант 4. Если арендатор использует арендуемое помещение для производственной или торговой деятельности, можно установить арендную плату в виде процента от выручки. При применении данного варианта нет каких-либо официальных индексов или устоявшейся практики, поэтому все цифры стороны договора аренды должны установить и согласовать самостоятельно.

Изменение не распространяется на договоры найма жилых помещений

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, поэтому временное пользование жилым помещением с целью проживания в нем опосредуется договором найма жилого помещения, а не договором аренды. В силу ст. 50 ЖК нанимателем может быть только гражданин.

Договор аренды и договор найма ‒ это разные виды договоров, размещенные в разных разделах ГК. Подвидом аренды является аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест (§ 4 гл. 34 ГК), но не жилых помещений. Правовое регулирование найма жилых помещений осуществляется нормами ЖК и иных актов законодательства, принятых в развитие норм ЖК.

Указ № 497 и постановление № 1191 регламентируют правила заключения и форму договоров как аренды, так и найма жилых помещений. Тем не менее в случае, когда один гражданин сдает другому гражданину жилое помещение, всегда заключается договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан. В таком договоре определяется размер платы за пользование жилым помещением, а не размер арендной платы.

На основании сказанного полагаем, что в силу различной правовой природы этих двух видов договоров рассматриваемое нами ограничение не может применяться к договорам найма жилого помещения. Также и ст. 5 Закона № 197-З обязывает привести в соответствие с указанным ограничением только договоры аренды. Договоры найма жилого помещения приводить в соответствие не нужно.

Документы:

Закон Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (Закон № 197-З).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Банковский кодекс Республики Беларусь (БК).

Закон Республики Беларусь от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» (Закон № 226-З).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Жилищный кодекс Республики Беларусь (ЖК).

Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма жилых и нежилых помещений, машино-мест» (Указ № 497).

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (постановление № 1191).