Односторонний отказ от исполнения договора аренды и последствия несоблюдения процедуры

Образец уведомления об отказе от исполнения договора аренды см. в рубрике «Правильный документ» на с. 33 журнала.

О чем статья:

• стороны договора иногда забывают, что существует способ прекращения договорных отношений без обращения в суд – отказ от исполнения договора. Рассмотрены основные особенности одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

От редакции:

О сложностях, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды по одностороннему требованию как арендодателя, так и арендатора, читайте в статье Г.Батюлёва «Одностороннее расторжение договора аренды: основания и примеры из судебной практики» («Я – юрисконсульт организации», 2022, № 8, с. 54).

Отличия одностороннего отказа от договора от одностороннего расторжения договора

Право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) (п. 2 ст. 420, п. 2 ст. 421, пп. 2, 3 ст. 582, подп. 3 части второй п. 1 ст. 583, ст. 584, п. 3 ст. 586, подп. 3 части четвертой п. 1 ст. 587, ст. 590, 591 ГК) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке) (п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 581 ГК) не являются тождественными (часть первая п. 32 постановления Пленума ВХС № 1).

Как видим, главное их отличие состоит в процедуре: одностороннее расторжение требует обязательного обращения в суд, а односторонний отказ – это внесудебный инструмент прекращения договорных отношений.

Вторым важным отличием являются различные основания для расторжения договора аренды и отказа от договора аренды. Если при одностороннем расторжении необходимо наличие конкретных обстоятельств (причин) для расторжения договора, предусмотренных законодательством или договором аренды, то при отказе от исполнения договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения, должно просто присутствовать в договоре и не обязательно связывается с наступлением определенных событий.

Обратите внимание!

Условие об отказе от договора, содержащееся в его тексте, может быть не обусловлено его нарушением (часть четвертая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Оформление процедуры отказа от исполнения договора

Важно понимать, что в случае судебного спора судом прежде всего будет проводиться анализ текста договора и ключевым моментом будет являться наличие или отсутствие в договоре слова «отказ». При отсутствии в договоре прямого указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно п. 2 ст. 420 ГК допускается лишь в судебном порядке (часть пятая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

В тексте договора аренды могут присутствовать пункты о возможности как одностороннего расторжения договора (т.е. путем обращения в суд), так и одностороннего отказа от исполнения договора (что предполагает внесудебный порядок). При такой ситуации стороны вправе выбрать любой из двух возможных вариантов прекращения договорных отношений.

В судебной практике имеется любопытный пример о возникшей коллизии при применении этих оснований, когда одна из сторон сначала решила отказаться от договора, а затем обратилась в суд с заявлением о его расторжении.

Пример 1

Между индивидуальным предпринимателем С. (арендодатель) и ООО «Н» (арендатор) был заключен договор аренды. В договоре стороны согласовали, что имущество передается в аренду на неопределенный срок, а также право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней.

Арендатор ООО «Н» обратился к арендодателю ИП С. с уведомлением об одностороннем расторжении договора, а впоследствии – в суд с заявлением о расторжении договора.

Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды, так как на дату вынесения решения суда данный договор аренды, заключенный между ООО «Н» и индивидуальным предпринимателем С., был уже расторгнут вследствие реализации арендатором права на односторонний отказ от исполнения договора на основании части второй п. 2 ст. 581 ГК.

В тексте договора аренды пункты, касающиеся возможности одно­стороннего отказа от исполнения договора, могут быть сформулированы по-разному: как в связи с наступлением определенных обстоятельств (событий), так и без привязки к ним.

Как правило, в договоре не только констатируется право на отказ от исполнения договора, но и устанавливается срок подачи уведомления об этом другой стороне.

Например: «Каждая из сторон вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, уведомив об этом другую сторону письменно за 25 календарных дней».

Также может быть установлен дополнительный период, по истечении которого (после получения уведомления) отказ от исполнения договора вступает в силу.

Например: «Каждая из сторон вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, уведомив об этом другую сторону письменно за 25 календарных дней. При этом договор продолжает действовать в течение 20 календарных дней после направления другой стороне уведомления (вариант: получения другой стороной уведомления)».

Обратите внимание!

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на расторжение договора не требуется (часть восьмая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока, установленного уведомлением (часть 10 п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Таким образом, определение (фиксация) момента получения другой стороной уведомления (вручения ей уведомления) является важнейшим обстоятельством, свидетельствующим о том, что договор расторгнут именно с конкретной даты.

Поэтому в тексте договора аренды будет правильно предусмотреть способы доставки (вручения) уведомления об отказе от исполнения договора, понимая, что другая сторона может уклоняться от получения этого уведомления.

Например: «Уведомление об отказе от исполнения договора вручается другой стороне (варианты): 1) заказным почтовым отправлением; 2) по электронной почте; 3) лично под роспись уполномоченному лицу».

Также не лишней будет оговорка о том, что в случае несообщения стороной об изменении своего адреса она будет считаться надлежаще уведомленной при условии направления уведомления об отказе от исполнения договора по адресу, указанному в договоре при его заключении.

Уведомление об отказе от договора

Форма уведомления об отказе от исполнения договора аренды, а равно обязательные требования к его содержанию не установлены.

Сторона, принявшая решение о составлении документа под таким названием, должна прежде всего сослаться на факт заключения конкретного договора, его реквизиты, указать основания (статьи ГК, пункты договора), предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, сформулировать требование об отказе от договора так, как это вытекает из договора.

Последствия неправомерного отказа от договора

Сторона договора аренды, считающая, что ее права нарушены в связи с тем, что односторонний отказ другой стороны от исполнения договора аренды совершен с нарушением законодательства (порядка, установленного договором), может обратиться с соответствующим заявлением в суд, который, рассматривая его, проверит законность и обоснованность отказа.

Пример 2

Между ООО «Г» (арендодатель, ответчик) и ИООО «Г» (арендатор, истец) заключен договор аренды торгового центра.

По условиям п. 4.1 гл. 10 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, не обращаясь в суд, отказаться от исполнения договора до окончания срока аренды в случае, если арендатор использует торговый центр или земельный участок, парковочные места, инженерные коммуникации, сети или необходимую для эксплуатации универсального магазина инфраструктуру не по назначению.

ООО «Г» письмом уведомило ИООО «Г» об отказе от договора аренды в одно­стороннем порядке, указывая, что арендатор нарушает законодательство и условия договора.

Считая неправомерным односторонний отказ ООО «Г» от договора, ИООО «Г» обратилось с иском о признании его недействительным.

Впоследствии суд признал недействительным отказ ООО «Г» от исполнения договора аренды торгового центра.

Судом было установлено, что согласно п. 7 гл. 2 договора торговый центр предназначен для последующего использования в таких целях, как розничная торговля, в т.ч. алкогольными напитками и продуктами бакалеи, промышленными и другими товарами; складирование товаров, оптовая и розничная торговля продовольственными и сопровождающими их товарами; производство продуктов питания (кулинария и кондитерская) и другая связанная с этим хозяйственно-коммерческая деятельность; администрирование (наличие административных помещений).

Суд пришел к выводу, что отсутствуют основания для одностороннего отказа от договора по п. 4.1 гл. 10 договора в связи с самовольной реконструкцией торгового зала и устройством аптеки, в которой реализуются товары медицинского назначения, операторской (помещения для приемки товара), а также непроведением арендатором текущего ремонта, поскольку данные помещения после их переустройства используются в торговом центре для розничной торговли другими товарами и связанной с розничной торговлей товарами для хозяйственно-коммерческой деятельности аренда­тора, администрирования, что соответствует предназначению торгового центра исходя из п. 7 гл. 2 договора.

* Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Рес­публики Беларусь от 01.04.2020 по делу № 383-4/2019/126А/312К (https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/9b6411849bb7403c.html).

Обратите внимание!

Правомерность одностороннего отказа от договора может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных, вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.д.) (часть третья п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Установление платы за отказ от договора аренды

Правомерность установления в договоре аренды для стороны, инициирующей отказ от договора, выплаты в связи с этим денежных сумм другой стороне зависит от того, как данная обязанность сформулирована в договоре.

Если эта выплата носит компенсационный характер и рассматривается как форма покрытия издержек другой стороны от досрочного расторжения договора, то наличие такого  условия в договоре возможно.

Однако незаконным будет установление неустойки в виде штрафа за реализацию права на односторонний отказ от исполнения договора, поскольку односторонний отказ не является нарушением договора и нет основания для применения мер ответственности.

В судебной практике условие о выплате такой неустойки квалифицируется судом как ничтожное.

Пример 3

Между истцом ОАО «П» (арендодатель) и ответчиком ЗАО «Д» (арендатор) был заключен договор аренды. В соответствии с п. 5.7 договора по истечении 3 лет аренды каждая из сторон вправе в одностороннем порядке заявить отказ от договора в целом либо в части какого-либо объекта недвижимости, входящего в состав имущества, письменно предупредив вторую сторону за 30 дней.

Согласно п. 4.7 договора в случае расторжения арендатором договора в целом либо в части какого-либо объекта недвижимости, входящего в состав имущества, до окончания срока аренды на основании п. 5.7 договора арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере 3-месячной общей суммы арендной платы за соответствующий объект недвижимости, входящий в состав имущества, предусмотренной за 3-й год аренды.

ЗАО «Д» (арендатор) уведомило ОАО «П» (арендодатель) об одностороннем отказе от исполнения договора.

С учетом условий п. 4.7 договора арендодатель обратился с иском о взыскании с арендатора 42 202,54 руб. штрафа. В удовлетворении исковых требований ему было отказано.

Судом установлено, что из буквального содержания условий п. 4.7 договора усматривается, что сторонами установлена ответственность в виде неустойки (штрафа) за расторжение договора в целом либо в части до окончания срока аренды на основании п. 5.7 договора. Суд в условии п. 4.7 договора не усмотрел соглашения сторон о компенсационном платеже, и довод жалобы относительно компенсационного платежа не подтвержден материалами дела.

Суд пришел к выводу о ничтожности п. 4.7 договора, руководствуясь ст. 169 ГК, поскольку условие договора об уплате арендатором штрафа за реализацию права на односторонний отказ от исполнения договора противоречит нормам ст. 311 ГК.

Последствия отказа от исполнения договора аренды

Реализация одной из сторон отказа от исполнения договора аренды не влечет за собой автоматического прекращения для нее всех обязательств по договору.

Так, например, для арендатора, заявившего об отказе от договора аренды, будут сохраняться обязанности по возврату имущества, оплате аренды, коммунальных и эксплуатационных расходов и другие обязательства, не исполненные им до расторжения договора.

При отказе стороны от договора прекращаются ее обязанности на последующее время.

Пример 4

В постановлении судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 30.07.2019 по делу № 46-30/2019/543А/881К указывается, что, по смыслу ст. 423 ГК, при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые составляют предмет договора.

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Бела­русь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Бела­русь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Бела­русь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (постановление Пленума ВХС № 16).