Как изменились правила управления общим имуществом совместного домовладения в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях)

Чем полезна статья:

• разъяснены правила управления общим имуществом совместного домовладения в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) (далее – общее имущество совместного домовладения), изменившиеся с 8 июля 2021 г.

8 июля 2021 г. вступила в силу новая редакция Закона № 135-З, значительно изменившая содержание понятия совместного домовладения, условий его возникновения, участников, их прав, распределения расходов по содержанию совместного домовладения и т.д.[1] Изменились также правила в отношении порядка управления общим имуществом совместного домовладения.

Способы управления

Управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов (п. 1 ст. 13 Закона № 135-З):

• непосредственно участниками совместного домовладения;
• организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения;
• уполномоченным лицом;
• товариществом собственников;
• иным способом, предусмотренным законодательными актами.

Законодательство предусматривает особенности управления общим имуществом совместного домовладения, установленные подп. 3.27 п. 3 Указа № 456 и подп. 2.20 п. 2 Указа № 541, которые заключаются в возможности создания нескольких товариществ собственников по управлению зданиями или частями зданий при наличии определенных условий.

Новым правилом является норма части первой п. 2 ст. 13 Закона № 135-З о том, что управление общим имуществом в одном нежилом строении может осуществляться только одним способом из перечня, закрепленного п. 1 ст. 13 Закона № 135-З. Исключение составляют случаи определения общим собранием участников совместного домовладения иного способа управления общим имуществом совместного домовладения при ликвидации товарищества собственников.

Способ управления общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения

Такой способ применяется в случае, если объекты недвижимого имущества находятся в собственности не более 15 лиц (п. 1 ст. 15 Закона № 135-З). Ранее непосредственное управление общим имуществом было возможно, когда недвижимость включала в себя не более 5 единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.

Управление общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения сопровождается заключением между ними договора о совместном домовладении в простой письменной форме. При этом отказ от заключения договора о совместном домовладении не освобождает участника совместного домовладения от возмещения расходов по эксплуатации общего имущества совместного домовладения, внесения платы за фактически оказанные коммунальные услуги (п. 4 ст. 15 Закона № 135-З).

Обратите внимание!

В случае отказа участника совместного домовладения заключить договор о совместном домовладении иные участники совместного домовладения вправе заявить в суд требование о понуждении его заключить такой договор (часть четвертая п. 4 ст. 15 Закона № 135-З).

Справочно:

дата вступления в силу Закона № 78­-З – 08.07.2021, соответственно 2 года истекут 08.07.2023.

Способ управления общим имуществом совместного домовладения через управляющую организацию

Данный способ является новым, он не был предусмотрен нормами предыдущей редакции Закона № 135-З.

Решение о выборе данного способа управления участники совместного домовладения принимают на общем собрании, которое является правомочным (имеет кворум), если его участники обладают в совокупности не менее чем 2/3 голосов от общего количества голосов (п. 1 ст. 16 Закона № 135-З). Организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения, осуществляет свою деятельность на основании договора на управление общим имуществом, порядок заключения которого определяется ст. 19 Закона № 135-З.

К руководителю организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения, и его заместителям предъявляются требования, определенные п. 4 ст. 16 Закона № 135-З:

1) наличие образования (высшего образования, либо среднего специального (техническое, экономическое, юридическое) образования, либо иного среднего специального образования и опыта работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства не менее 3 лет);

2) освоение содержания образовательной программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.

Аналогичные нормы закреплены в отношении уполномоченных лиц, а также председателей правления товариществ собственников (п. 2 ст. 18, часть третья п. 1 ст. 31 Закона № 135-З).

Обратите внимание!

Для реализации требований к руководителям предоставляется 2 года (часть третья ст. 3 Закона № 78-З). Через 2 года с момента вступления в силу ст. 3 Закона № 78-З все руководители и заместители руководителей организаций, управляющих общим имуществом совместного домовладения, а также председатели правления товариществ собственников должны отвечать установленным требованиям.

Способ управления общим имуществом совместного домовладения через товарищество собственников

Правовой статус товариществ собственников как наиболее распространенного способа управления общим имуществом регламентирован в Законе № 135-З в отдельной гл. 3. Многие правовые нормы сформулированы аналогично нормам ЖК.

Решение о создании товарищества собственников также принимается на общем собрании участников совместного домовладения. Товарищество собственников может быть создано на базе нескольких нежилых капитальных строений (зданий, сооружений), объекты недвижимого имущества в которых принадлежат (будут принадлежать) не менее чем 2 собственникам, если такие нежилые капитальные строения (здания, сооружения) расположены на одном земельном участке либо на смежных земельных участках (п. 4 ст. 23 Закона № 135-З).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона № 135-З примерная форма устава товарищества собственников устанавливается Государственным комитетом по имуществу (в настоящее время она утверждена приказом № 121). Указанная норма позволяет товариществам собственников формулировать положения своего устава, исходя из своей специфики и особенностей. Неполный перечень сведений, которые должны содержаться в уставе, приведен в ст. 25 Закона № 135-З.

По аналогии с нормами ЖК высшим органом управления наряду с общим собранием членов товарищества собственников ст. 27 Закона № 135-З признает также собрание уполномоченных членов товарищества собственников. Данное нововведение позволяет более оперативно принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества собственников.

Выбор и изменение способа управления общим имуществом совместного домовладения

Решение о выборе одного из способов управления общим имуществом принимается на общем собрании участников совместного домовладения в  течение 6 месяцев с момента возникновения совместного домовладения.

Аналогичный срок – 6 месяцев, но с момента совершения регистрационного действия, в результате которого объекты недвижимого имущества поступили в собственность более 15 собственников, предусмотрен для принятия решения об изменении способа управления общим имуществом. При превышении количества собственников такое имущество не может управляться непосредственно участниками совместного домовладения, поэтому ст. 14 Закона № 135-З предусмотрена обязанность изменить указанный способ управления имуществом.

Способы управления общим имуществом (в т.ч. и управление непосредственно участниками совместного домовладения) могут быть изменены в любое время решением общего собрания в таком же порядке, в котором они были выбраны. При этом некоторые особенности предусмотрены частью второй п. 2 ст. 14 Закона № 135-З.

Устанавливается также обязанность председателя правления товарищества собственников, участника совместного домовладения, уполномоченного общим собранием участников совместного домо­владения, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения информировать местный исполнительный и распорядительный орган о выбранном способе управления.Такое информирование должно быть осуществлено в течение 15 календарных дней со дня наступления определенных юридических фактов (п. 3 ст. 14 Закона № 135-З):

• создания товарищества собственников;
• заключения договора о совместном домовладении;
• заключения договора на управление общим имуществом.

При этом аналогичный срок установлен также для уведомления местного исполнительного и распорядительного органа о принятом решении об изменении способа управления общим имуществом либо о ликвидации товарищества собственников (часть третья п. 2 ст. 14 Закона № 135-З).

Справочно:

договор о совместном домовладении обычно опосредует такой способ управления общим имуществом совместного домовладения, как управление непосредственно его участниками.

Участие местного исполнительного и распорядительного органа в управлении общим имуществом совместного домовладения

В случае если не был выбран или изменен (при необходимости) способ управления общим имуществом участниками совместного домовладения, местный исполнительный и распорядительный орган инициирует проведение общего собрания участников совместного домо­владения (п. 1 ст. 17 Закона № 135-З).

Если на указанном общем собрании участников совместного домо­владения также не было принято соответствующее решение о выборе или изменении способа управления, то из числа участников совместного домовладения выбирается лицо, уполномоченное на заключение договора на управление общим имуществом от имени всех участников совместного домовладения с уполномоченным лицом, которое будет назначено местным исполнительным и распорядительным органом (часть первая п. 2 ст. 18 Закона № 135-З).

Выбор уполномоченного лица в порядке, предусмотренном Советом Министров Республики Беларусь, осуществляется путем проведения открытого конкурса.

Уполномоченное лицо может быть также назначено местным исполнительным и распорядительным органом из числа лиц, включенных в государственный реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (пп. 2 и 3 ст. 17 Закона № 135-З).

Порядок заключения договора с уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом, а также с организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения, определен ст. 19 новой редакции Закона № 135-З. Данная норма содержит в т.ч. последствия отказа такого лица заключить договор, а также механизм для случая, если такое лицо вовсе не было выбрано, в виде возможности заявить требование в сонуждении заключить такой договор.

Документы:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135­-З «О совместном домовладении» (Закон № 135­-З).

Указ Президента Республики Беларусь от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» (Указ № 456).

Указ Президента Республики Беларусь от 12.11.2009 № 541 «О реализации отдельных инвестиционных проектов в г. Минске» (Указ № 541).

Закон Республики Беларусь от 04.01.2021 № 78-­З «Об изменении Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» (Закон № 78­-З).

Жилищный кодекс Республики Беларусь (ЖК).

Приказ Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14.06.2021 № 121 «Об установлении примерной формы устава товарищества собственников» (приказ № 121).