Арендатор столкнулся с залитием офиса: алгоритм действий и ответы на острые вопросы

Важное в статье:

• изложена последовательность действий арендатора при обнаружении затопления арендуемых помещений и дальнейшего возмещения ущерба.

Ситуация

Организация арендует офис в здании постройки 1963 г. Когда проводился ремонт крыши здания, прошли сильные дожди, в результате которых офис был залит. Повреждены предметы мебели, принадлежавшие арендатору, орг­техника, часть документов, а также личные вещи сотрудников. Ремонт проводился местной коммунальной монтажно-строительной организацией в рамках плановых работ по графику, утвержденному местной администрацией.

В такой ситуации организация вынуждена оперативно решать следующие вопросы:

1) как действовать, с чего начинать, куда обращаться?

2) кто вправе произвести оценку ущерба от затопления?

3) какими способами виновная организация должна возместить ущерб?

Алгоритм действий

В случае залития помещения общий алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Обратиться в аварийную службу

В такой ситуации все – и юридические, и физические лица – по номеру телефона 115 оставляют заявку о наличии воды в помещении по конкретному адресу. Оператору следует описать ситуацию в помещении максимально подробно и достоверно, от этого будет зависеть, насколько быстро приедет аварийная служба.

Обратите внимание!

Важно правильно описать степень повреждения помещения и посмотреть, продолжается ли залитие в текущий момент. Например, если вы скажете, что вода сочится незначительно или вообще больше не идет, аварийная служба к вам приедет по остаточному принципу. Но если сообщить, что вода идет большим потоком, аварийная служба приедет незамедлительно.

Шаг 2. Оповестить арендодателя и/или собственника помещения

После заявки в аварийную службу следует незамедлительно оповестить арендодателя и/или собственника помещения (лучше сразу и того и другого). При этом собственник или арендодатель должны приложить максимальные усилия для минимизации последствий от залития: убрать вещи и технику из зоны залития, обесточить помещение, проверить возможность ликвидации аварии своими силами, сообщить о протечке лицам, находящимся в смежных помещениях, максимально удалить воду с поверхностей или подставить емкости и т.п.

Шаг 3. Зафиксировать повреждения

С этой целью обычно проводится фото- и видеосъемка происшествия. Пригласите соседей, людей, работающих в соседних помещениях, даже прохожих, возьмите их контактные данные, поскольку их показания могут понадобиться при доказывании ущерба в суде.

Шаг 4. Составить акт о залитии

В соответствии с п. 14 Правил № 399 при обращении не позднее месячного срока граждан по данным вопросам организация с участием заинтересованных сторон производит обследование поврежденного имущества и составляет акт обследования.

Обратите внимание!

Общим нормативным правовым актом, регулирующим ситуации залития или иного повреждения жилых и нежилых помещений, являются Правила № 399. Он применяется и в случаях залития квартир граждан, и в случаях аварий в нежилых помещениях, принадлежащих или арендуемых субъектами хозяйствования.

Акт о залитии составляется после того, как течь устранена. Этот акт составляется обслуживающей организацией (эксплуатирующей организацией, товариществом собственников) и утверждается руко­водителем этой организации. В случае если организация арендует помещение на территории какого-либо юридического лица, которое одновременно выполняет функции обслуживающей организации, составлять акт о залитии будет это юрлицо.

В акте указываются:

• дата и время аварии;
• по какому адресу произошло залитие;
• причина залития (точная или возможная);
• виновник залития (крайне важная позиция);
• в каких помещениях, на каких поверхностях была вода (локализация залития).

Обратите внимание!

Важно при описании указать все возможные повреждения. Не поддавайтесь на уловку в духе: «мы записываем только то, что касается недвижимости, а мебель и технику не учитываем». На данном этапе описание производится не с целью определения размера вреда, а для максимального отражения территории и мест, где находилась вода. Но в будущем при доказывании размера такое подробное описание вам очень пригодится.

К акту обследования прилагается план поврежденного помещения (жилого, подсобного, вспомогательного, нежилого) со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.

Шаг 5. Составить акт о выявленных дефектах в результате залития

Не позднее 20 календарных дней со дня составления акта обследования составляется акт о выявленных дефектах в результате залития.  В нем указываются виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений.

На основании дефектного акта на ремонтно-строительные работы по требованию одной из заинтересованных сторон составляется в установленном порядке смета на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений.

На основании дефектного акта определяется в дальнейшем сумма причиненного вреда. В случае возникновения спора по вопросам компенсации стоимости ремонтно-строительных работ и возмещения вреда имуществу спор разрешается в судебном порядке.

Справочно:

заинтересованными сторонами являются лица, пострадавшие в результате происшествия (их представители), а также виновные лица (их представители).

Обратите внимание!

С актом обследования, дефектным актом на ремонтно-строительные работы и сметой на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений заинтересованные стороны знакомятся лично под роспись либо они высылаются им заказным письмом.

Лица, которые вправе произвести оценку ущерба от залития

Лицо, имуществу которого причинен ущерб, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков на основании ст. 14 ГК. Однако прежде чем требовать возмещения ущерба, его нужно правильно рассчитать.

Расчет размера ущерба может осуществить любая организация или индивидуальный предприниматель, указанная деятельность не лицензируется. Сделать это может и сам арендатор, имущество которого было повреждено, на основании описанных выше документов.

Смету на ремонтно-восстановительные работы бесплатно может составить жилищно-эксплуатационная служба или товарищество собственников. Однако, как правило, сметчики есть не во всех ЖЭС и тем более в товариществе собственников. Также на практике возникают вопросы к уровню подготовки смет, составленных указанными организациями.

Нормы ст. 14 ГК (возмещение убытков) и ст. 951 ГК (способы возмещения вреда) детально регламентируют, что включается в состав убытков или вреда и соответственно подлежит компенсации. Так, в законе указано, что должна быть предоставлена вещь того же рода и качества или вещь должна быть исправлена. Это означает, что если повреждены вещи, бывшие в эксплуатации, то они должны быть восстановлены до их состояния до повреждения, а не до состояния новых вещей. В смете же обычно используются цены на новые материалы, что позволяет пострадавшей стороне вместо старого ремонта получить совершенно новый, а это противоречит ст. 951 ГК. Необходимо от стоимости материалов отнять стоимость обновления. Таким образом, очевидно, что смета, составленная без тщательного профессионального подхода, не отражает реальной ситуации.

В связи с этим целесообразно заказать расчет размера вреда в организации или у специалистов, имеющих аттестацию Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, а смету – у сметчика, аттестованного Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь. При рассмотрении спора в судебном порядке судья обязательно уточнит квалификацию специалиста, проводившего осмотр, составлявшего смету и заключение о размере вреда. И если квалификация или компетентность такого специалиста не будут подтверждены, суд с большой вероятностью не примет данные доказательства во внимание.

Справочно:

стоимость обновления имущества – разница между стоимостью новых частей и стоимостью частей за вычетом накопленного износа при замене поврежденных частей на новые.

Способы устранения ущерба

Нормы п. 8 Правил № 399 четко регламентируют порядок устранения дефектов, которые появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине собственников, арендаторов (нанимателей), членов организации застройщиков: выявленные дефекты устраняются за счет организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, или за счет организации, проводившей работы по замене или ремонту конструктивных элементов, инженерных систем, в период действия гарантийных сроков по проведенным работам.

Документы:

Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (Правила № 399).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).