Аренда без валютного эквивалента: как работать после 23.09.2022?

Мы беседуем с Александром Антоновым, руководителем практики инфраструктурных проектов REVERA, и Евгением Ленковцом, юристом практики инфраструктурных проектов REVERA.

Что обсудили:

1. 23 сентября 2022 г. вступил в силу Закон № 197-З, ст. 4 которого приостанавливает до 1 января 2024 г. возможность сторон «привязывать» арендную плату в договорах аренды к эквиваленту в иностранной валюте.
2. В договорах аренды, по мнению государственных органов, не должно быть даже косвенной привязки к иностранной валюте, поэтому самым рабочим вариантом замены валютного эквивалента может рассматриваться индекс потребительских цен.

– Уже более месяца действует ограничение на «привязку» арендной платы к иностранной валюте, а ясности по некоторым вопросам так и нет. Например, в одной из ситуаций до сих пор стороны договора аренды не достигли согласия по условию о ставке арендной платы: арендодатель предложил установить арендную плату в белорусских рублях, но при этом значительно увеличил размер арендной платы. При несогласии арендатора арендодатель грозит расторжением договора на основании невыполнения требований законодательства.

1. Правомерны ли такие требования?

– Ожидаемо многие арендодатели и арендаторы «невыгодных» договоров аренды пытаются воспользоваться ситуацией, чтобы расторгнуть или пересмотреть невыгодные для себя условия.

В данном случае полагаем, что требования арендодателя неправомерны в связи со следующим.

При принятии акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон договора правила, условия действующего договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (п. 2 ст. 392 ГК). Если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (ст. 392, п. 1 ст. 394 ГК) (часть третья п. 21 постановления Пленума ВХС № 1). Это означает, что установление нового размера арендной платы в случае изменения законодательства возможно только по соглашению сторон, как правило, путем заключения дополнительного соглашения (если иной механизм не предусмотрен договором или законодательством).

Поскольку Закон № 197-З не устанавливает порядка приведения условий договоров аренды в соответствие с его требованиями, то арендодатель в данной ситуации не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, если только договором ему не предо­ставлено такое право.

Предупреждение арендодателя о расторжении договора на основании невыполнения его требования не будет иметь обязывающего характера. Арендатор может отказаться от предложенного арендодателем нового условия о размере арендной платы, но при этом продолжать добросовестно исполнять обязательства по договору, в т.ч. уплачивать арендную плату в белорусских рублях исходя из курса рубля к иностранной валюте на последнюю календарную дату до вступления в силу Закона № 197-З. В этом случае у арендатора нет оснований требовать расторжения договора аренды.

– 2. Как же действовать сторонам в таком случае?

– Арендодателю следует предложить только убрать из условия об арендной плате исчисление ее в эквиваленте к иностранной валюте. Полагаем, в таком случае конфликт будет исчерпан. Если же арендодатель желает увеличить размер арендной платы, он может обратиться в суд с требованием об утверждении изменений в договоре аренды. Однако хотим предупредить, что суд по такому требованию утвердит только те изменения, которые связаны с новыми обязательными для сторон правилами с момента вступления в силу акта законодательства, т.е. с 23 сентября 2022 г. (часть вторая п. 15 постановления Пленума ВХС № 16). С учетом буквального толкования ст. 4 Закона № 197-З считаем, что новое правило – это отсутствие эквивалента арендной платы в иностранной валюте, а не повышение ее размера. Суд может утвердить изменения в договор аренды, заявленные арендодателем в иске, только если арендодатель приведет обоснование увеличения размера арендной платы (абзацы пятый и шестой части второй ст. 159 ХПК).

– Можете ли рекомендовать, к каким единицам следует привязывать ставку арендной платы во избежание инфляционных потерь?

– С момента официального опубликования Закона № 197-З консультанты предлагали в качестве компенсаторов инфляционных потерь:

– индексацию размера арендной платы (на коэффициент изменения курса иностранной валюты к белорусскому рублю, на величину ставки рефинансирования Национального банка, на коэффициент индекса потребительских цен);

– подписание ежемесячных или ежеквартальных соглашений об установлении размера арендной платы, предусмотрев это право в договоре аренды (п. 3 ст. 585 ГК);

– заключение краткосрочных договоров аренды (на 1 год и менее);

– установление повышенного размера арендной платы в белорусских рублях с предоставлением cкидок и др.

Однако в сентябре стало понятно, что не все из указанных инструментов могут быть применены на практике: часть по экономическим причинам (далеко не всегда изменение цен на альтернативные активы совпадает с динамикой курсов валют), а часть – в связи с появлением ответов на обращения от государственных органов и связанными с этим рисками для арендодателей. Например, Министерство экономики в своих письмах, которые не являются официальным толкованием и разъяснением законодательства, указало, что использование золота, изменения курсов валют, курса криптовалюты, специальных прав заимствования в качестве эквивалента будет косвенным использованием эквивалента в иностранной валюте. Государственные органы рекомендуют использовать в договорах расчетные величины, выраженные в белорусских рублях (базовая арендная величина, бюджет прожиточного минимума и др.).

Таким образом, в договорах аренды, по мнению государственных органов, не должно быть даже косвенной привязки к иностранной валюте. В связи с этим самым рабочим вариантом замены валютного эквивалента в договорах аренды может стать индекс потребительских цен.

По нашему опыту отметим, что формулировки условий об индексации арендной платы на индекс потребительских цен в договорах аренды на данный момент достаточно громоздкие и могут вызывать неоднозначное толкование сторон. Поэтому рекомендуем сторонам совместно формулировать такие условия и фиксировать в договорах примеры исчисления арендной платы за установленный в договоре срок.

Например, можем предложить следующую формулировку:

Ставка арендной платы устанавливается за аренду 1 м2 площади Объекта аренды и рассчитывается по формуле:

А = Аф + Аи,

где А – ставка арендной платы за 1 м2 площади Объекта;

Аф – фиксированная часть арендной платы, равная ______ белорусских рублей;

Аи – часть арендной платы, проиндексированная на индекс потребительских цен.

Аи рассчитывается по формуле:

Аи = Ап × ИПЦ,

где Ап – размер арендной платы по Договору за предшествующий месяц. Для целей оплаты за первый и второй месяцы аренды используется значение Аф;

ИПЦ – коэффициент индекса потребительских цен месяца, который предшествует месяцу перед оплачиваемым, по отношению к базовому месяцу. Базовым является календарный месяц, за которым до оплачиваемого месяца следуют два календарных месяца (например, при оплате арендной платы за октябрь применяется значение коэффициента индекса потребительских цен августа по отношению к июлю).

Коэффициент рассчитывается как процентное выражение индекса потребительских цен, превышающего 100: 101,5 % (индекс потребительских цен) – 1,5 % (процентное выражение индекса, превышающего 100) – 0,015 (коэффициент).

В связи с отсутствием официальных разъяснений государственных органов по вопросам установления альтернативных способов защиты от инфляционных потерь, рекомендация зафиксировать ставку в белорусских рублях до конца 2022 г. и решать судьбу ставки на 2023 г. в декабре является одной из основных, которые мы можем дать.

На сегодня в некоторых известных нам договорах аренды стороны нашли взаимовыгодные решения до конца действия ограничения (до конца 2023 г.), например:

– фиксация в договоре ставок в белорусских рублях с сохранением «джентельменских» договоренностей о возможности их пересмотра по соглашению сторон в случае изменения курсов валют;

– досрочная оплата аренды до конца 2023 г. при дисконте со стороны арендо­дателя (10−30 %). К нашему удивлению, такой способ встречается не редко;

– перевод договора в белорусские рубли с привязкой к индексу потребительских цен или проценту изменения базовой величины/базовой арендной величины;

– перевод договора в белорусские рубли по «повышенному» курсу иностранной валюты;

– перевод договора в белорусские рубли с правом арендодателя повысить ставку в одностороннем порядке не более чем на определенную в договоре величину и корреспондирующим правом арендатора отказаться от исполнения договора в случае такого увеличения.

– Если стороны договора аренды не выполнили требование об «отвязке» арендной платы от валютного эквивалента до 23 сентября, что будет с договором?

– На сегодняшний момент в сообществе юристов доминируют два мнения по данному вопросу. Независимо от того, какая из сторон уклоняется от внесения изменений в договор:

1) договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано существенное условие договора аренды недвижимого имущества о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК);

2) договор является ничтожным как сделка, не соответствующая законо­дательству (ст. 169 ГК).

На наш взгляд, оба предложенных варианта дискуссионны.

Считаем, что некорректно говорить о ничтожности договора аренды с 23 сентября 2022 г., хотя такое мнение достаточно распространено. Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, а не с момента вступления в силу новых требований законодательства, в соответствие с которыми стороны не привели условия договора (ст. 168 ГК). Посколь­ку договор аренды на момент его заключения до вступления в силу Закона № 197-З соответствовал условиям законодательства, то в силу ст. 168 ГК он не должен признаваться ничтожным с 23 сентября 2022 г. Отметим, что косвенно такое толкование последствий неприведения сторонами условий договора в соответствие с законодательством заложено и в нормах п. 21 постановления Пленума ВХС № 1 и п. 15 постановления Пленума ВХС № 16.

Таким образом, полагаем, что при сохранении фактических арендных отношений (арендатор пользуется объектом аренды и продолжает вносить арендную плату исходя из собственного понимания размера арендной платы после изменившихся требований законодательства) даже после 23 сентября 2022 г. договор аренды продолжает действовать.

Споры, связанные с судьбой договора аренды или новым размером арендной платы, при отсутствии соглашения сторон должны разрешаться в суде. Способом защиты в этом случае является иск об утверждении изменений в договор аренды.

В то же время полагаем, что судебная практика может пойти по следующему пути: не признавать договор незаключенным или недействительным, а с учетом сохранения сторонами фактических арендных отношений устанавливать новый порядок определения размера арендной платы. Например, одним из логичных способов будет установление размера арендной платы в белорусских рублях по курсу на последний день «легального» использования валютного эквивалента (на 22 сентября 2022 г.).

Также могут применяться такие способы определения арендной платы, как:

– переход на методику расчета госаренды;

– перевод договора в белорусские рубли по среднегодовому курсу;

– использование фактической сложившейся среднегодовой ставки по договору в белорусских рублях;

– использование ставок по аналогичным объектам и др.

Не исключено, что такие решения суда будут обосновываться ссылками на принципы гражданского законодательства и задачи судопроизводства в судах, рассматривающих экономические дела.

При этом на данный момент официальных рекомендаций о том, как судам следует рассматривать такие дела, не опубликовано.

Документы:

Закон Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (Закон № 197-З).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (постановление Пленума ВХС № 16).

Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (ХПК).