Особенности аренды и порядок заключения договора аренды: отвечаем на постоянно задаваемые вопросы

Образец формулировок условий договора аренды см. в рубрике «Правильный документ» на с. 31 журнала.

Образец акта приема­передачи объекта аренды см. в рубрике «Правильный документ» на с. 34 журнала.

Чем поможет:

• получить аргументированные ответы на проблемные вопросы об аренде, постоянно возникающие на практике.

Какие условия являются существенными для договора аренды?

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК; п. 4 постановления Пленума ВХС № 1).

Конкретизируя указанное выше правило, законодательство об аренде устанавливает следующие существенные условия договора аренды:

• данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК). К таким данным относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды (часть вторая п. 9 постановления Пленума ВХС № 1);
• размер арендной платы – для договоров аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (п. 1 ст. 625 ГК; п. 14 Положения об определении размера арендной платы зданий, сооружений).
• срок уплаты арендной платы – для договоров аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности (пп. 1, 14 Положения об определении размера арендной платы зданий, сооружений).

По общему правилу порядок, условия и сроки внесения арендной платы не являются существенными условиями договора аренды (часть вторая п. 1 ст. 585 ГК), но для отдельных разновидностей договоров аренды законодательство предусматривает данное условие как существенное.

Обязательно ли указывать в договоре аренды ее срок?

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия (п. 14 постановления Пленума ВХС № 1).

В соответствии с п. 2 ст. 581 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Как указывать в договоре размер арендной платы?

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 585 ГК). В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Если предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, то стороны обязаны руководствоваться Положением об определении размера арендной платы зданий, сооружений. Исключение составляют торговые места, порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду которых установлен Положением об определении размера арендной платы торговых помещений (часть вторая п. 17 постановления Пленума ВХС № 1).

Если договор аренды заключается в отношении недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, то размер арендной платы определяется по соглашению сторон (часть третья п. 17 постановления Пленума ВХС № 1). Но при этом стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными вышеуказанными положениями.

Сколько раз можно менять размер арендной платы?

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 585 ГК).

Согласно п. 22 постановления Пленума ВХС № 1 условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев:

• принятия уполномоченными государственными органами акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом (ст. 392, пп. 1, 2 ст. 394 ГК);
• если в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК).

Таким образом, в течение года стороны вправе менять размер арендной платы один раз (если ими же не установлена иная периодичность изменения размера арендной платы), а также они обязаны пересматривать ее в случае изменения законодательных актов, влияющих на размер арендной платы (независимо от периодичности, установленной в договоре).

Как возмещаются расходы на содержание имущества?

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

Обычно договором аренды на арендодателя возлагается обязанность возмещать арендодателю расходы:

• на коммунальные услуги, к которым относится горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами (подп. 2.3 п. 2 Положения о порядке возмещения расходов);
• текущий ремонт, к которому относится совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по предупреждению износа недвижимого имущества, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению его эстетических качеств (подп. 2.8 п. 2 Положения о порядке возмещения расходов).

Перечень, порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя, а также порядок их изменения определяются сторонами
при заключении договора аренды и отражаются в данных договорах, в частности:

• при наличии отдельно установленных в сданном в аренду объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов (арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения, а также размер расходов может быть включен в арендную плату);
• пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества;
• увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость размера затрат.

Как правильно оформить передачу объекта аренды?

По общему правилу приемка и передача объекта аренды осуществ­ляются на основании актов приема-передачи.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 593 ГК).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как осуществляется выкуп арендованного имущества?

В законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 595 ГК).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (Положение об определении размера арендной платы зданий, сооружений).

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (Положение об определении размера арендной платы торговых помещений).

Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (Положение о порядке возмещения расходов).