Каким образом применение вида цены договора может отразиться на итоговой стоимости строительства объекта

Из статьи вы узнаете:

• как правильно выбрать цену договора, чтобы соблюсти баланс интересов заказчика и подрядчика.

Цена является одним из существенных условий договора строительного подряда (п. 10 Правил № 1450).

При строительстве объектов за счет бюджетных или приравненных к ним средств в соответствии с Указом № 223 договорная цена формируется при выборе подрядчика путем участия претендентов в закупках: подрядных торгах, переговорах, биржевых торгах.

От редакции

Указ № 223 действует до 1 июля 2021 г. Оснований для его пролонгации у Министерства архитектуры и строительства не имеется. С 1 июля 2021 г. строительная отрасль при осуществлении закупок за счет бюджетных средств будет руководствоваться Законом № 419-З. Такая информация размещена на сайте ведомства (http://mas.gov.by/).

При строительстве за счет собственных средств заказчик вправе не применять установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) (подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7).

Однако заказчики, поскольку заинтересованы в удешевлении строительства, проводят процедуры закупок.

Участвуя в процедурах закупок либо проводя двусторонние переговоры с заказчиком, подрядчик самостоятельно определяет метод формирования цены: ресурсным методом, путем применения укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади, путем сочетания этих методов либо путем применения к сметной стоимости подрядных работ прогнозных индексов цен в строительстве.

Приложением к документации по выбору подрядной организации, как правило, является проект договора строительного подряда, которым определяется не только цена, сформированная по результатам процедуры закупки, но и порядок формирования стоимости строительства, т.е. взаимоотношения сторон по вопросу стоимости строительства после заключения договора строительного подряда.

Можно выделить 3 вида цены договора строительного подряда: приблизительная, твердая и неизменная (контрактная).

Рассмотрим, каким образом применение вида цены договора может отразиться на итоговой стоимости строительства объекта.

Приблизительная цена договора

Применение приблизительной цены договора предусмотрено п. 4 ст. 663 ГК.

Приблизительная цена договора сама по себе предполагает изменение стоимости строительства в зависимости от условий договора, влияющих на изменение договорной цены. Такими условиями могут
быть: внесение изменений в проектно-сметную документацию, наличие дополнительных работ, изменение индексов стоимости строительно-монтажных работ, стоимости эксплуатации машин и механизмов, сроков строительства и другие условия, которые будут согласованы сторонами договора.

В таких договорах, как правило, указывается, что основанием для оплаты являются справки о стоимости выполненных работ и затратах формы С-3, составленные на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а с применением ресурсно-сметных норм.

Заключая договор строительного подряда с приблизительной ценой, заказчик несет риск увеличения стоимости строительства. Подрядчик может претендовать на увеличение стоимости строительно-монтажных работ, но одновременно несет риск уменьшения вознаграждения за выполненные работы в зависимости от условий заключенного договора.

Твердая цена договора

Твердая цена строительства объекта предполагает, что подрядчик при формировании цены должен учесть все затраты в связи с выполнением работ по договору строительного подряда и не будет в дальнейшем претендовать на дополнительную оплату работ или своих затрат заказчиком даже в том случае, если исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащей выполнению работы или необходимых для этого расходов. Заказчик в свою очередь обязуется оплатить строительно-монтажные работы в размерах, определенных твердой договорной ценой, и не вправе требовать уменьшения стоимости выполненных работ (п. 6 ст. 663 ГК).

Наиболее приемлемым для формирования твердой договорной цены является метод применения укрупненных нормативов, когда подрядчик определяет стоимость строительства единицы площади (например, стоимость прокладки системы отопления в 1 м3 здания). Применение этого метода при формировании твердой цены позволит избежать споров по поводу возникновения дополнительных работ по договору.

Рекомендация

Целесообразно прописать метод формирования цены договора в документации для переговоров или конкурсной документации.

Твердая договорная цена может быть изменена в случае существенного изменения стоимости материалов и оборудования, услуг, оказываемых подрядчику третьими лицами, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора.

Понятие существенного изменения условия приведено в абзаце втором п. 1 ст. 421 ГК и является оценочным.

Рекомендация

Для исключения двоякого толкования требований ГК сторонам рекомендуется согласовать, при каких именно условиях изменение стоимости материалов, оборудования и услуг будет являться существенным.

Пунктом 3 ст. 699 ГК предусмотрено право подрядчика требовать в соответствии со ст. 420 ГК пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %.

На подрядчика возлагается бремя доказывания того, что превышение сметной стоимости строительства произошло по не зависящим от него объективным причинам. При непредставлении таких доказательств твердая договорная цена не подлежит изменению (п. 13 постановления Пленума ВХС № 6).

Таким образом, применением твердой договорной цены заказчик фактически фиксирует стоимость работ по объекту. Однако, как правило, подрядчики, участвующие в закупках работ, снижают цену до минимальной, чтобы выиграть закупку, поэтому велика вероятность конфликта интересов заказчика и подрядчика в связи с появлением дополнительных работ и необходимостью их оплаты.

Баланс интересов заказчика и подрядчика может быть соблюден в случае заведомого увеличения договорной цены по соглашению сторон, которая будет компенсировать риск выявления дополнительных работ или недостатков проектно-сметной документации.

Однако и в данном случае стороны договора не застрахованы от споров.

При недостижении согласия решение будет приниматься судом исходя из всех условий договора строительного подряда.

Неизменная договорная (контрактная) цена

Применение неизменной договорной (контрактной) цены регламентировано Положением № 1553.

Неизменная договорная (контрактная) цена формируется подрядчиком по результатам процедур закупок и является неизменной на весь период строительства, однако может корректироваться в случаях, предусмотренных п. 10 Положения № 1553, а также в случаях, определенных договором строительного подряда.

Применение неизменной договорной (контрактной) цены предполагает выполнение дополнительных работ.

Дополнительные работы должны быть подтверждены разработчиком проектной документации и оформляются двухсторонним актом, подписанным заказчиком и разработчиком проектной документации.

При этом формально цена договора остается неизменной, а фактическая стоимость увеличивается на стоимость дополнительных работ, которая отражается в актах выполненных работ и графике их производства отдельной строкой.

Рекомендация

В тексте договора строительного подряда, заключенного с неизменной (контрактной) ценой, стороны могут согласовать условие о том, что дополнительные работы подрядчику не оплачиваются. В таком случае цена договора будет являться твердой неизменной.

Строительство объекта «под ключ» осуществляется, как правило, генеральным подрядчиком. Генподрядчик выполняет функции заказчика, предусмотренные п. 27 Правил № 1450, в т.ч. сбор исходных данных и проектирование. Не могут быть переданы генеральному подрядчику функции заказчика, предусмотренные абзацами 22–26 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7.

При строительстве объекта «под ключ» формирование цены договора осуществляется на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации с учетом даты начала строительства объекта, указанной заказчиком в задании на проектирование (пп. 3, 4 Положения № 1553).

Цена договора определяется с учетом всех затрат на строительство объекта по аналогам и укрупненным показателям (нормативам), а также по прогнозным и экспертным оценкам (п. 6 Положения № 1553; п. 6.10 ТКП 45-1.02-298-2014).

В тексте договора на строительство объекта «под ключ» целесообразно оговорить обстоятельства, при наступлении которых цена договора подлежит корректировке после прохождения экспертизы проектно-сметной документации. В противном случае неизменная договорная (контрактная) цена должна быть скорректирована в связи с изменением проектной, в т.ч. сметной, документации. В случае применения твердой договорной цены при строительстве объекта «под ключ» эта норма позволит избежать споров между заказчиком и генеральным подрядчиком об изменении цены договора.

Вывод

Выбор порядка формирования цены договора зависит от заказчика. Независимо от указания той или иной цены в договоре строительного подряда существенное значение будет иметь не только название цены, но и то, каким образом в договоре отражен порядок ее формирования и взаимоотношения сторон при исполнении договора строительного подряда.
Третейского суда «Экономические споры», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Документы:

Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (Правила № 1450).

Указ Президента Рес­публики Беларусь от 07.06.2019 № 223 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве» (Указ № 223).

Закон Республики Беларусь от 13.07.2012 № 419­-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» (Закон № 419­З).

Декрет Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (Декрет № 7).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» (постановление Пленума ВХС № 6).

Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 (Положение № 1553).

Технический кодекс установившейся практики ТКП 45­1.02­298­2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.07.2014 № 196 (ТКП 45­1.02­298­2014).