Арендная плата в виде доли от доходов: практика применения

Чем полезна:

• указываются проблемы и способы их решения при установлении арендной платы в виде доли от доходов, полученных арендатором от использования арендованного имущества.

Формы арендной платы, допускаемые законодательством

Арендная плата за арендуемое имущество может устанавливаться в виде (п. 2 ст. 585 ГК):

1) твердой суммы, вносимой периодически или единовременно;

2) установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

В подавляющем большинстве случаев в договорах аренды арендная плата устанавливается в виде твердой суммы, которая вносится арендатором ежемесячно. Но на практике начинают встречаться договоры аренды, в которых арендная плата определена в виде установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества.

Справочно:

плоды, продукция, доходы – это поступления, полученные в результате использования имущества (ст. 136 ГК).

Арендная плата в виде доли от доходов арендатора

При установлении арендной платы в виде доли от доходов, полученных от использования арендованного имущества, стороны в договоре должны предусмотреть следующее:

• вид дохода и его форму (денежная/натуральная);
• размер доли от такого дохода, подлежащей внесению в качестве арендной платы;
• период, за который установлена арендная плата, и периодичность ее внесения (единовременно, ежемесячно и др.);
• порядок учета и доведения до сведения арендодателя информации о доходе арендатора, доля из которого будет вноситься в качестве арендной платы.

Важно!

В такой ситуации стороны должны понимать, что в случае неполучения арендатором дохода от использования арендуемого имущества и при отсутствии в договоре аренды условия о твердой арендной плате размер арендной платы может быть признан несогласованным. Вследствие этого у арендатора возникнет обязанность уплатить арендную плату по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за возмездное пользование соответствующим имуществом (п. 3 ст. 394, п. 1 ст. 585 ГК).

Напоминаем, что в некоторых сделках, например аренды здания или сооружения, условие об арендной плате является существенным (ст. 625 ГК). Следовательно, в случае спорной ситуации, когда условие об установлении арендной платы в иной форме, чем твердый платеж, будет сформулировано неясно или неопределенно, суд может счесть такое условие несогласованным. Таким образом, договор может быть признан незаключенным согласно п. 1 ст. 402 ГК, поскольку сторонами не согласовано существенное условие договора аренды (если речь идет об аренде недвижимого имущества).

Справочно:

существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть вторая п. 1 ст. 402 ГК).

На практике установление арендной платы в виде доли от полученных доходов арендатора от использования арендованного имущества может вызывать у сторон сложности, связанные с расчетами такой доли, а также в связи с тем, что у арендодателя фактически отсутствует возможность контролировать размер доходов, получаемых арендатором от использования арендованного имущества. При этом даже привлечение независимой аудиторской организации для проверки правильности расчета такой арендной платы не всегда может застраховать стороны от судебных споров.

Для иллюстрации проблемных вопросов, которые могут возникнуть у арендатора и арендодателя при установлении арендной платы в виде доли от доходов, а также вариантов их решения рассмотрим постановление Верховного Суда Республики Беларусь от 27.04.2021 по делу № 367-25/А/К (367-25/2020/6981а).

Определение сторонами договора арендной платы

В 2019 г. стороны заключили договор аренды нежилых помещений (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи во временное пользование нежилые помещения сроком на 10 лет.

По условиям договора аренды арендная плата состояла из арендной платы-1, арендной платы-2 и арендной платы-3, в отношении каждой из которых договором аренды предусмотрен свой механизм исчисления и оплаты. Спор возник только в отношении правильности определения и исчисления арендной платы-1. Порядок определения и размер остальных форм арендной платы в судебном деле не фигурировали.

Арендная плата-1 определялась в виде 90 % от чистого дохода арендатора за оплачиваемый платежный период и рассчитывалась на основании ежемесячных отчетов арендатора за предыдущий платежный период, содержащих информацию о доходах и расходах арендатора, а также указание суммы начисленной арендной платы-1.

Справочно:

чистый доход для целей определения арендной платы рассчитывался как разница между доходами арендатора от использования арендуемых помещений и расходами арендатора, связанными с ведением деятельности арендатора в арендуемых помещениях или относящимися к нему.

Согласно договору аренды арендатор обязался не позднее 1 июля каждого года представлять арендодателю заключение одной из определенных сторонами аудиторских компаний (аудиторский отчет), подтверждающее корректность расчетов арендной платы-1 за предшествующий календарный год. При этом в случае выявления в аудиторском отчете фактов занижения арендной платы-1 выявленная сумма недоплаты подлежала доплате арендатором не позднее 10 дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета, а в случае выявления в аудиторском отчете фактов завышения арендной платы-1 выявленная сумма переплаты подлежала зачету арендодателем в счет будущих платежей по арендной плате-1, а именно доходов и расходов арендатора согласно МСФО.

Обстоятельства дела

Письмом от 21.05.2020 исх. № 03-01/118 арендодатель запросил у  арендатора разъяснения отчета арендатора за март и апрель 2020 г. и уведомил о необходимости представления заключения аудиторской компании о корректности расчетов арендной платы в соответствии с договором аренды.

В июле 2020 г. арендодатель выставил арендатору претензию, в которой указал на нарушение последним условия договора о представлении аудиторского отчета за 2019 г., подтверждающего корректность расчета арендной платы-1.

По мнению арендодателя, арендатор допустил следующие нарушения:

• использовал арендованное имущество не по назначению (вместо предоставления арендуемых помещений в краткосрочную субаренду множеству лиц арендуемые помещения предоставлены в основном в долгосрочную аренду ограниченному кругу лиц);
• не представил ежегодный аудиторский отчет и достоверные полные отчеты о доходах и расходах;
• не вносил арендную плату более 2 раз подряд;
• допустил иные нарушения условий договора аренды.

Справочно:

международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) – это набор международных стандартов бухгалтерского учета, в которых указывается, как конкретные виды операций и другие события должны отражаться в финансовой отчетности.

В октябре 2020 г. арендатор представил арендодателю 2 отчета о фактах проверки доходов и расходов арендатора, составленных одной из согласованных сторонами аудиторских организаций. Тем не менее арендодатель посчитал данные нарушения существенными и обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции удовлетворил иск о досрочном расторжении договора аренды.

Он основывался на том, что аудиторское заключение по вопросу правильности расчета арендной платы-1 ответчиком истцу не представлялось, а представленные отчеты о фактах не содержат сведений о корректности (правильности) расчета арендной платы.

Непредставление ответчиком составленного аудитором документа по вопросу корректности (правильности) расчета арендной платы-1 по договору аренды в соответствии с избранным сторонами механизмом расчета арендной платы, а также отсутствие у истца возможности проверки полноты и достоверности представляемых ответчиком отчетов и, как следствие, правильности исчисления арендной платы было расценено судом первой инстанции как существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, которое повлекло досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.

Решение и аргументы апелляционной инстанции

Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции. Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции.

Справочно:

в процессе по экономическим спорам существует 3 стадии обжалования судебных постановлений: апелляционная (гл. 31 ХПК), кассационная (гл. 32 ХПК) и надзорная (гл. 33 ХПК) инстанции.

Апелляционный суд согласился с доводами ответчика о том, что стороны не достигли соглашения о проведении именно аудита расчета арендной платы с подготовкой аудиторского заключения. Всеми специалистами, опрошенными судом, было указано на необходимость уточнения перед аудитором задания, предполагаемого к выполнению, исходя из условий договора. В связи с этим суд посчитал достаточным представления арендодателю отчета о фактах проверки доходов и расходов арендатора, полученного от аудиторской организации из перечня, согласованного сторонами.

Что касается доводов истца о невнесении арендной платы более 2 раз подряд и использовании арендованного имущества не по назначению, то суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент судебного разбирательства у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате, а договор в целом не содержал каких-либо ограничений по допустимому количеству субарендаторов, сроку субаренды или размеру площади части арендуемых помещений, передаваемых в субаренду одному субарендатору.

Решение и аргументы кассационной инстанции

Истец обжаловал судебное постановление суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции поддержал апелляционную инстанцию и указал на отсутствие оснований для отмены судебного постановления.

Также суд кассационной инстанции указал, что в договоре аренды закреплено право арендодателя на получение от арендатора письменных разъяснений, касающихся статей и содержания представленных отчетов, а именно:

• карточек счетов учета реализации и прямых расходов арендатора за оплачиваемый платежный период, заверенных подписью главного бухгалтера арендатора и скрепленных печатью арендатора;
• первичных учетных документов в отношении доходов и расходов арендатора («разъяснение отчета арендатора»).

Иными словами, у арендодателя имелся самостоятельный механизм контроля доходов и расходов арендатора с целью проверки полноты и достоверности представляемых арендатором отчетов, который им не был реализован в полной мере.

Суд также указал, что в соответствии с частью второй п. 30 постановления Пленума ВХС № 1 в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в т.ч. после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.

Иные доводы истца суд кассационной инстанции также посчитал недоказанными и необоснованными, в связи с чем в удовлетворении кассационной жалобы было отказано.

Выводы и рекомендации

1. При установлении в договоре аренды условия о размере арендной платы в виде доли от доходов арендатора от использования арендованного имущества сторонам целесообразно предварительно проконсультироваться с профессиональными аудиторами, чтобы закрепить в договоре корректные формулировки с точки зрения аудиторской деятельности в части проведения аудита доходов и расходов арендатора и проверки правильного применения арендатором формулы для расчета такой плавающей арендной платы.

Согласование с аудиторской организацией условия о порядке определения размера плавающей арендной платы позволит сторонам единообразно понимать условия договора и надлежащим образом исполнять свои обязанности в этой части.

2. При определении целевого назначения арендуемого имущества целесообразно четко прописывать в договоре, по какому назначению арендодатель разрешает арендатору использовать арендуемое имущество. В частности, в рассматриваемой ситуации договор аренды не содержал четких ограничений по целевому использованию арендуемого имущества, в связи с чем арендодателю не удалось доказать, что арендатор использовал имущество по нецелевому назначению.

Во избежание подобной ситуации рекомендуем при подписании договора установить:

• количество субарендаторов, которым арендатор вправе сдать имущество в субаренду;
• количество помещений (размер площади) с указанием на план-схеме, которые разрешено сдавать в субаренду;
• срок такой субаренды;
• цели, на которые такие помещения могут предоставляться в субаренду (например, для размещения офиса, для определения юридического адреса, для организации производственной деятельности);
• другие существенные условия для арендодателя.

Также рекомендуем устанавливать в договоре аренды штрафные санкции, например в размере месячной суммы арендной платы, за использование арендованного имущества не по целевому назначению, в т.ч. и при сдаче в субаренду без соблюдения ограничений, установленных договором.

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (ХПК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).