Вопрос-ответ

Кредит под залог имущества

Наша организация взяла в банке кредит. В обеспечение кредита мы предоставили в залог изолированное помещение, принадлежащее нам на праве собственности. При этом нам предоставлено право аренды (доля в праве аренды) земельного участка, на котором расположено изолированное помещение. Плата за право заключения договора аренды земельного участка взималась.

Что в данном случае будет предметом ипотеки?

Само изолированное помещение и доля в праве аренды земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, а в случаях, определенных законодательными актами, изданными Президентом Республики Беларусь, – по иным договорам, заключаемым с другими организациями (часть первая ст. 50 КоЗ). При передаче в ипотеку земельного участка или в залог права аренды земельного участка (доли в праве собственности или аренды на земельный участок, зарегистрированной в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним), на котором расположено капитальное строение, в ипотеку передается это капитальное строение (часть третья ст. 50 КоЗ).

Документ:

Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ).

Передать в ипотеку капитальное строение (здание, сооружение), можно только с одновременной передачей в ипотеку по тому же договору находящегося в частной собственности у залогодателя земельного участка, на котором расположены эти строения, с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, находящегося в аренде у залогодателя, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата (ст. 47 Закона об ипотеке).

В рассматриваемом случае плата за право заключения договора аренды земельного участка взималась, поэтому предметом ипотеки будут изолированное помещение и доля в праве аренды земельного участка, на котором это помещение находится.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке).

Если бы в описанном выше случае плата за право заключения договора аренды земельного участка не взималась в силу ст. 31-1 КоЗ (совместное домовладение), входила бы доля в праве аренды земельного участка в предмет ипотеки?

Нет.

Передача в ипотеку капитального строения (здания, сооружения) или изолированного помещения, расположенных на земельном участке, находящемся в постоянном, временном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде у залогодателя, если за право заключения договора аренды земельного участка не взималась плата, осуществляется без залога этого земельного участка (права на этот земельный участок) (часть вторая п. 1 ст. 47 Закона об ипотеке).

Таким образом, предметом ипотеки в этом случае будет только изолированное помещение.

Справочно:

ипотека – это залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, а также предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Мы собираемся брать кредит в банке. В его обеспечение хотим предоставить в залог право аренды земельного участка, на котором расположено зарегистрированное в установленном порядке нежилое строение.

Можем ли мы передать в залог только право аренды земельного участка, а строение не передавать?

Нет.

Как уже говорилось в ответах на предыдущие вопросы, законодательством об ипотеке четко установлено, что передача в ипотеку капитального строения (здания, сооружения) возможна только с одновременной передачей в ипотеку по тому же договору находящегося в частной собственности у залогодателя земельного участка, на котором расположено это строение, с учетом требований, установленных Законом об ипотеке, а также законодательством об охране и использовании земель, либо с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, находящегося в аренде у залогодателя, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата. Если такая плата не взималась, то передача в ипотеку капитального строения осуществляется без залога этого земельного участка (права на этот земельный участок) (п. 1 ст. 47 Закона об ипотеке).

Обратите внимание, что законодатель не предусматривает возможности передать в ипотеку одно только право на земельный участок без передачи капитального строения, вне зависимости от того, взималась ли плата за право заключения договора аренды земельного участка. Таким образом, вы не вправе передать в залог только право аренды без капитального строения, а банк принять в залог право аренды. В залог необходимо передавать капитальное строение и право аренды.

Наше общество с ограниченной ответственностью заключило с банком дополнительное соглашение к ранее подписанному кредитному договору. В соглашении мы изменили сроки уплаты процентов и продлили срок возврата основного долга на 1 месяц. При этом срок полного погашения кредита не изменился.

Является ли данный кредит пролонгированным?

Нет.

По кредитному договору банк или небанковская кредитно-финансовая организация (кредитодатель) обязуются предоставить денежные средства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязуется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользование им (ст. 137 БК). При этом взимание кредитодателем каких-либо дополнительных платежей (комиссионных и иных) за пользование кредитом не допускается.

Документ:

Банковский кодекс Республики Беларусь (далее – БК).

Срок возврата (погашения) кредита является существенным условием кредитного договора (ст. 140 БК). Данное условие может быть изменено на основании дополнительного соглашения к кредитному договору (п. 24 Инструкции № 226).

Документ:

Инструкция о порядке предоставления (размещения) банками денежных средств в форме кредита и их возврата, утвержденная постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.12.2003 № 226 (далее – Инструкция № 226).

Кредиты, по которым продлен срок полного погашения, со дня заключения дополнительного соглашения к кредитному договору о продлении срока относятся к пролонгированным, за исключением продления срока погашения кредита при овердрафтном кредитовании и иных случаев, установленных законодательством (п. 5 Инструкции № 226). Соответственно кредиты, по которым срок полного погашения не продлен, пролонгированными считаться не могут.

В данном случае кредит не является пролонгированным, так как срок полного погашения кредита не изменился.

Разбираем ситуацию: платежи по кредиту в валюте

Ситуация

Юридическое лицо – нерезидент заключило кредитный договор с банком Республики Беларусь на сумму 1 млн. долл. США. С согласия банка долг по кредитному договору на основании договора перевода долга был переведен на юридическое лицо – резидента, которое и погасило задолженность нерезидента. Затем нерезидент компенсировал резиденту долг.

1. К какой валютной операции относится компенсация долга в иностранной валюте нерезидентом резиденту?

2. Требуется ли разрешение Нацбанка на проведение валютной операции?

3. Необходимо ли производить обязательную продажу иностранной валюты, если резидент за счет поступившей иностранной валюты намерен внести предоплату нерезиденту за аренду недвижимости?

4. Вправе ли резидент внести предоплату юридическому лицу-нерезиденту за аренду недвижимости?

1. Компенсация долга в иностранной валюте нерезидентом резиденту относится к валютным операциям, связанным с движением капитала, осуществляемым в уведомительном порядке.

Сделки, предусматривающие использование иностранной валюты, ценных бумаг в иностранной валюте, платежных документов в иностранной валюте, являются валютными операциями (ст. 4 Закона № 226-З). Текущие валютные операции определены в ст. 5 и 6 Закона № 226-З, а операции, связанные с движением капитала, в ст. 7 Закона № 226-З. В ст. 7 Закона № 226-З указано, что валютными операциями, связанными с движением капитала, являются проводимые между резидентами и нерезидентами валютные операции, не относимые к текущим.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон № 226-З).

Субъекты валютных операций (кроме банков) осуществляют валютные операции, связанные с движением капитала (п. 17 Правил № 72):

– на основании разрешений Нацбанка – валютные операции, указанные в п. 18 Правил № 72;

– без разрешений Нацбанка – валютные операции, указанные в ст. 10 Закона № 226-З;

– в уведомительном порядке – валютные операции, указанные в п. 20 Правил № 72.

Резиденты в уведомительном порядке осуществляют валютные операции, связанные с движением капитала, не указанные в пп. 18–19 Правил № 72, а также не указанные в ст. 10 Закона № 226-З (п. 20 Правил № 72).

Документ:

Правила проведения валютных операций, утвержденные постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.04.2004 № 72 (далее – Правила № 72).

Субъекты валютных операций – резиденты (кроме банков) осуществляют на основании разрешений Нацбанка на проведение валютных операций, связанных с движением капитала, валютные операции, предусматривающие, в частности, расчеты по обязательствам, возникшим на основании договора перевода долга или уступки требования (подп. 18.11 п. 18 Правил № 72).

Резиденту разрешение Нацбанка требуется в следующих ситуациях (подп. 18.11 п. 18 Правил № 72):

1) если между резидентом и нерезидентом заключен договор перевода долга, по которому должник (резидент) переводит, а новый должник (нерезидент) принимает на себя обязательство должника перед кредитором. Должник (резидент) возмещает новому должнику (нерезиденту) сумму, в размере принятой им на себя задолженности перед кредитором по договору перевода долга;

2) если между резидентом и нерезидентом заключен договор уступки требования, по которому кредитор (нерезидент) уступает новому кредитору (резиденту) право требования платежа с должника. Новый кредитор (резидент) возмещает кредитору (нерезиденту) сумму уступленного требования.

У нас обратная ситуация: должником является нерезидент, который возмещает новому должнику (резиденту) сумму в размере принятой им на себя задолженности перед кредитором по договору перевода долга, поэтому подп. 18.11 п. 18 Правил № 72 в данном случае не применяется. Следовательно, рассматриваемую нами валютную операцию, связанную с движением капитала необходимо осуществлять в уведомительном порядке.

2. Разрешение Нацбанка на проведение рассматриваемой валютной операции не требуется.

Как было указано выше, рассматриваемая нами ситуация не подпадает под действие п. 18 Правил № 72, поэтому на ее совершение не требуется разрешения Нацбанка.

3. Обязательную продажу иностранной валюты в рассматриваемом случае производить не требуется.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели – резиденты осуществляют обязательную продажу иностранной валюты в процентах от суммы выручки в иностранной валюте в размере и порядке, определенных Нацбанком (п. 1 Указа № 452).

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 17.07.2006 № 452 «Об обязательной продаже иностранной валюты» (далее – Указ № 452).

Выручкой в иностранной валюте для целей Указа № 452 являются денежные средства в иностранной валюте по перечню иностранных валют, подлежащих обязательной продаже на внутреннем валютном рынке, поступающие юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на их счета в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях Республики Беларусь, в банках и иных кредитных организациях за пределами Республики Беларусь по сделкам, перечисленным в п. 2 Указа № 452.

Справочно:

в перечень иностранных валют, подлежащих обязательной продаже на внутреннем валютном рынке Республики Беларусь, входят 22 валюты: австралийский доллар, датская крона, доллар США, евро, исландская крона, иена, канадский доллар, норвежская крона, российский рубль, фунт стерлингов, шведская крона, швейцарский франк, форинт, новый израильский шекель, новозеландский доллар, злотый, турецкая лира, чешская крона, литовский лит, латвийский лат, тенге, китайский юань.

В нашем случае поступившие резиденту денежные средства не подпадают под действие п. 1 Указа № 452 и поэтому не являются валютной выручкой в понимании Указа № 452. В связи с этим обязательную продажу иностранной валюты производить также не требуется.

4. Резидент вправе внести предоплату нерезиденту за аренду недвижимости за счет поступившей иностранной валюты.

Нацбанк в письме от 22.01.2010 № 31-14/30 «О применении норм отдельных актов валютного законодательства» разъяснил, что ограничение, установленное постановлением № 165 в отношении проведения авансовых платежей по импорту, не распространяется на внешнеторговые операции, которые не подпадают под действие Указа № 178.

Документ:

постановление Правления Национального банка Республики Беларусь от 11.11.2008 № 165 «О порядке осуществления расчетов по внешнеторговым договорам, предусматривающим импорт» (далее – постановление № 165).

Документ:

Документ: Указ Президента Республики Беларусь от 27.03.2008 №178 «О порядке проведения и контроля внешнеторговых операций» (далее – Указ № 178).

Рассматриваемая нами ситуация с предоплатой за аренду помещения, осуществляемой резидентом нерезиденту в иностранной валюте, не регулируется Указом № 178 (подп. 1.2 п. 1 Указа № 178).

Следовательно, если резидент заключит возмездный договор с нерезидентом, который подпадет под случай, указанный в подп. 1.2 п. 1 Указа № 178 или подп. 1.1 п. 1 постановления № 101, то:

1) Указ № 178 не работает;

2) регистрировать сделку не требуется;

3) договор не является внешнеторговым;

4) условий расчета в договоре может не быть;

5) постановление № 165 не применяется.

Документ:

постановление Правления Национального банка Республики Беларусь от 09.07.2009 № 101 «О проведении внешнеторговых операций» (далее – постановление № 101).

Если иное не предусмотрено международными договорами Республики Беларусь, денежные обязательства по валютным операциям между субъектом валютных операций – резидентом и между субъектом валютных операций – нерезидентом могут быть выражены и исполнены в иностранной валюте, официальный курс белорусского рубля к которой установлен Нацбанком (п. 24 Правил № 72).

Таким образом, резидент вправе сделать предоплату юридическому лицу-нерезиденту за аренду недвижимости за счет поступившей иностранной валюты, а у банка нет оснований отказать ему а проведении такой операции.

Денис Сафаревич, юрист

Считается ли девальвация форс-мажором?

В результате роста курса основных валют белорусский субъект хозяйствования столкнулся с невозможностью выполнить обязательства по осуществлению предоплаты заказа, сделанного нерезиденту, в установленный договором срок. Тем самым он сорвал сроки исполнения этого заказа.

Может ли девальвация считаться форс-мажором в такой ситуации?

Девальвация не является форс-мажором.

В белорусском законодательстве термин «форс-мажор» не употребляется, вместо него используется термин «непреодолимая сила». Так, если иное не предусмотрено законодательством или договором, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 372 ГК).

Сложившаяся в Республике Беларусь, Российской Федерации и Республике Казахстан практика позволяет сделать вывод о том, что в судебном порядке получить освобождение от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств ввиду девальвации не представляется возможным. Суды последовательно указывают, что девальвация форс-мажором не является. Данный подход опирается на следующую логику: девальвацию (или изменение курса валют) нельзя отнести к обстоятельству, которое, во-первых, нельзя предвидеть или предотвратить, и, во-вторых, которое влечет невозможность исполнения стороной принятых на себя по договору обязательств. Вполне вероятно, что исполнение договора станет в результате девальвации для стороны убыточным, но тем не менее невозможность исполнения, как правило, не возникает.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

В описанной выше ситуации есть ли какие-то варианты освобождения субъекта хозяйствования от ответственности за невыполнение обязательства в срок, если само обязательство он впоследствии исполнит?

Да, если это предусмотрено договором.

С практической точки зрения девальвация или изменение курсов валют могут:

1) быть отнесены сторонами к дополнительным основаниям освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора;

2) рассматриваться в качестве основания для изменения или расторжения договора (отказа от договора в одностороннем порядке) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Обращаем внимание, что в договоре следует предусмотреть не только перечень обстоятельств, при наступлении которых стороны освобождаются от ответственности, но оговорить, что они являются таковыми. При этом данные обстоятельства действуют, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 3 ст. 372 ГК).

При этом в договоре рекомендуем использовать следующие формулировки: «разовая девальвация, превышающая 14 %», «изменение на день исполнения обязательства курса белорусского рубля по отношению к доллару США (евро, российскому рублю и т.д.), установленного Нацбанком, на 14 и более процентов по сравнению с соответствующим курсом, установленным на день заключения настоящего договора» либо «невозможность приобретения стороной иностранной валюты для проведения расчетов по договору».

Справочно:

обстоятельствами непреодолимой силы обычно считаются стихийные бедствия (пожар, наводнение, ураган, землетрясение и др.), война, революция, мобилизация, блокада, забастовка, массовые беспорядки, эпидемии, эпизоотии, пожары, взрывы, аварии, акты терроризма, эмбарго, акты и действия органов государственной власти.

Мария Родич, старший юрист

ИООО «Сорайнен и партнеры», магистр права

Что считать форс-мажором?

Индивидуальный предприниматель доставил на территорию склада организации товар в грузовом прицепе, принадлежащем ему на праве собственности. Прицеп отсоединили от транспортного средства и оставили на складе до следующего дня. Товар из прицепа не выгрузили. Ночью на складе произошел пожар, в результате которого был сильно поврежден прицеп.

Можно ли рассматривать пожар в качестве основания, освобождающего владельца склада от ответственности (форс-мажора)? Может ли индивидуальный предприниматель требовать компенсацию причиненного ущерба?

Это не форс-мажор. Можно требовать компенсацию.

Предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления (ст. 1 ГК).

В большинстве случаев предпринимательскую деятельность оформляют посредством заключения договоров. В договорных отношениях обстоятельства непреодолимой силы являются основанием для освобождения от ответственности лица, не исполнившего обязательство либо исполнившего его ненадлежащим образом (п. 3 ст. 372 ГК).

Однако в рассматриваемом нами случае отношения по хранению грузового прицепа на складе не были оформлены договором. Прицеп, по сути, оказался на складе случайно, обязательства по хранению прицепа, принадлежащего индивидуальному предпринимателю, у организации, которой принадлежал склад, не было. Поэтому считаем, что нормы об обстоятельствах непреодолимой силы в данном случае применять нельзя.

Что касается вопроса о компенсации за поврежденный прицеп, то индивидуальный предприниматель может взыскать ее, основываясь на нормах о внедоговорной ответственности за причинение вреда (ст. 933 ГК).

Наша организация недополучила от поставщика корм птичий по заключенному договору поставки. Поставщик объявил, что не может полностью выполнить обязательство по договору, так как на рынке возник дефицит данного товара. При этом он считает это обстоятельство форс-мажором.

Следует ли считать отсутствие товара на рынке форс-мажорным обстоятельством и освобождает ли оно поставщика от обязанности выполнить поставку полностью?

Не следует и не освобождает.

Обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие сторону договора от ответственности, признаются таковыми, если обладают следующими признаками:

– чрезвычайностью, т.е. это крайне редкое явление, не являющееся нормой при обычных обстоятельствах;

– непредотвратимостью, т.е. субъект не имеет физической, технологической или иной возможности повлиять на данное обстоятельство;

– непредсказуемостью, т.е. стороны договора при его заключении не могли предвидеть наступление таких обстоятельств;

– объективным характером, т.е. обстоятельство является результатом «внешних» процессов, не зависящих от воли и находящихся вне контроля людей;

– оно должно действительно создавать реальные препятствия для исполнения обязательств, а не вероятность возникновения таких препятствий.

Единый перечень обстоятельств, которые относятся к непреодолимой силе, в законодательстве отсутствует, но в постановлении Пленума ВХС № 1 есть разъяснение о том, какие обстоятельства к таковым не относятся.

Документ:

постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.01.2004 № 1 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Республики Беларусь об ответственности за пользование чужими денежными средствами» (далее – постановление Пленума ВХС № 1).

При осуществлении предпринимательской деятельности к обстоятельствам непреодолимой силы, вследствие которых лицо не исполнило обязательство либо исполнило его ненадлежащим образом, не относятся, в частности:

– нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника;

– отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;

– отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, названные факты не являются основанием для освобождения должника от уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (п. 7 постановления Пленума ВХС № 1).

Таким образом, отсутствие товара на рынке не является обстоятельством непреодолимой силы (или форс-мажорным обстоятельством). Соответственно поставщик не освобождается ни от обязанности выполнить свои обязательства по договору, ни от ответственности за их невыполнение.

В договоре на изготовление товара цена была определена в белорусских рублях с формулировкой: «что составляет n-е количество долларов США на момент осуществления платежа». Предоплата была осуществлена в размере 100 % 10 декабря 2014 г., а поставка должна была начаться через неделю после изготовления товара. Через неделю изготовитель потребовал от заказчика сделать доплату согласно изменившемуся курсу доллара США.

Можно ли считать изменение курса доллара США форс-мажорным обстоятельством, освобождающим изготовителя от выполнения заказа? Вправе ли изготовитель требовать доплату?

Нельзя. Не вправе.

К чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам (обстоятельствам непреодолимой силы), вследствие которых лицо не исполнило обязательство либо исполнило его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, не относится, в частности, отсутствие у должника необходимых денежных средств, если иное не предусмотрено законодательством или договором (часть вторая п. 7 постановления Пленума ВХС № 1).

Таким образом, если стороны договора не предусмотрели в нем изменение курса валюты в качестве обстоятельства, освобождающего от ответственности, то нельзя считать это события основанием для неисполнения обязательства или неприменения ответственности за неисполнение обязательства.

Требовать доплаты от покупателя, произведшего 100%-ю предоплату до изменения курса доллара, неправомерно, так как он надлежащим образом уже исполнил свое обязательство и оно прекратилось в соответствии с п. 1 ст. 379 ГК. Изготовитель в свою очередь обязан изготовить товар в полном соответствии с условиями договора.

Маргарита Полевая, юрист